Текущий ремонт: договоры, сметы и расчёты в 2026 году

• С 1 января 2026 года сметная документация считается по-новому. Действует постановление Минстройархитектуры от 13.10.2025 № 116 (с изменениями постановления от 20.12.2025 № 149). По текущему ремонту составляется только локальная смета (п. 4 Инструкции): объектные сметы, сводный сметный расчёт и сводка средств не нужны.
• Текущий ремонт максимально дерегулирован. Статья 83 Кодекса об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (Закон № 289-З): работы выполняются без проектной документации, без разрешительной документации на строительство, без аттестатов соответствия и квалификационных аттестатов, без свидетельства о технической компетентности системы производственного контроля, без уведомления о выполнении строительно-монтажных работ. Основание: дефектный акт и смета.
• Стоимость человеко-часа рабочего 4 разряда с 01.01.2026 равна 16,96 руб. (постановление Минстройархитектуры от 17.12.2025 № 145). К нормам плановой прибыли при текущем ремонте применяется коэффициент 1,115 (постановление от 17.12.2025 № 146, действует с 13.02.2026). Ошибка в этих двух параметрах «ломает» каждую смету.
• В локальную смету текущего ремонта добавлены две статьи затрат (№ 149 к п. 10): средства на обращение с отходами и «другие средства» (разработка сметной документации, госстройэкспертиза) при их обосновании в дефектном акте. Всё, что вы хотите профинансировать сверх прямых затрат, должно быть названо в акте.
• Правила закупок за счёт собственных средств сменились полностью. С 11 июля 2026 года вместо постановления Совмина от 15.03.2012 № 229 действует постановление от 07.04.2026 № 168. Ключевое для ремонтников: п. 44 разрешает увеличить требования, объём, сроки и цену договора не более чем на 15 % при выявлении работ по текущему ремонту, не предусмотренных дефектным актом и сметой, по акту закупающей организации, подрядчика и инженерной организации (если привлечена).
• В государственных закупках потолок изменения объёма остался 10 % (подп. 1.8 п. 1 постановления Совмина от 15.06.2019 № 395, п. 2 ст. 21 Закона № 419-З). Разрыв между 10 % (бюджет) и 15 % (собственные средства) источник большинства ошибок 2026 года.
• Особый режим госзакупок продлён до 31.12.2027 постановлением Совмина от 20.02.2026 № 90, в том числе закупка из одного источника, включая строительные работы у генерального подрядчика.
• С 12 июля 2026 года действует постановление Совмина от 10.07.2026 № 355: запрещено продлевать договоры, заключённые до 11.07.2026, без применения № 168; добавлены изъятия для внутрихолдинговых закупок и закупок оборудования, сырья, материалов, комплектующих для собственного производства на сумму до 1000 базовых величин.
• Неизменная договорная (контрактная) цена остаётся обязательной, но с 3 ноября 2026 года (публикация постановления Совмина от 30.10.2026 № 561) Положение № 1553 действует в новой редакции: распространено на отношения «генподрядчик — субподрядчик», ресурсный метод прямо увязан с прогнозными индексами по месяцам, введена корректировка при снижении фактических затрат (если в цене учтено 51,02 % на перевозку рабочих), глава 4 переписана под объекты, по которым проектная документация не разрабатывается.
• Базовая величина с 01.01.2026 равна 45 руб. Пороги закупок пересчитаны: 100 б.в. = 4 500 руб.; 300 б.в. = 13 500 руб.; 500 б.в. = 22 500 руб.; 1000 б.в. = 45 000 руб.; 3000 б.в. = 135 000 руб.; 5000 б.в. = 225 000 руб.
• Приёмка оформляется актом формы С-2а (Инструкция, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29, п. 9) по локальной смете, с разбивкой по элементам затрат и трудозатратам. Инструкция № 29 не приведена в соответствие с Кодексом и № 116 и до сих пор ссылается на утратившие силу акты, это надо учитывать при заполнении (раздел 6).
• У бухгалтерии нет права капитализировать текущий ремонт. Затраты на него это расходы отчётного периода, они не увеличивают стоимость основного средства. Путаница даёт занижение или завышение налога на прибыль и искажение амортизации.

1.1. Иерархия документов, применимых к текущему ремонту

1.2. Что изменилось именно в 2026 году (хронология)

Неправильная квалификация это самая дорогая ошибка в этой сфере. От неё зависит: нужна ли проектная документация, нужен ли подрядчику аттестат соответствия, нужна ли госстройэкспертиза и разрешение на строительство, какое уведомление направлять в Госстройнадзор, по какой форме составляются сметная документация и акт приёмки, какая норма плановой прибыли применяется и, наконец, не является ли деятельность самовольным строительством.

2.1. Легальные определения (ст. 1 Кодекса № 289-З)

2.2. Четыре «водораздела», которые нужно проверить в каждом случае

Водораздел 1. Текущий ремонт и капитальный ремонт. Формально различие проходит по цели: текущий ремонт это предупреждение износа, устранение повреждений и неисправностей, улучшение эстетики; капитальный это восстановление утраченных качеств через восстановление, усиление, улучшение и (или) замену отдельных конструкций, деталей, инженерного оборудования. Операциональный критерий даёт СП 1.04.01-2021: приложение А это укрупнённый перечень работ текущего ремонта, приложение Б перечень работ капитального ремонта, приложение В перечень работ модернизации.

Пример из практики (классический порог). Частичная замена оконных заполнений относится к текущему ремонту при замене не более 40 % однотипных элементов и при физическом износе 60 % и более. Превышение порога по количеству признак капитального ремонта.

Последствия ошибки. Если работы фактически капитальный ремонт, а оформлены как текущий:

• отсутствует проектная и разрешительная документация, работы могут быть квалифицированы как самовольное строительство (ст. 53 Кодекса, административная ответственность по ст. 22.11 КоАП);
• подрядчик выполнил работы, требующие аттестата соответствия, не имея его: договор может быть признан недействительным, а затраты неучтёнными при налогообложении;
• госстройнадзор не осуществлялся (уведомление не направлялось);
• расходы на капитальный ремонт в ряде случаев подлежат капитализации, а не списанию (раздел 9).

Водораздел 2. Текущий ремонт и модернизация, техническая модернизация. Модернизация это повышение потребительских качеств и приведение к обязательным требованиям: новые инженерные системы, перенос или установка перегородок, новое оборудование. Практическое правило: если в дефектном акте появляются слова «устройство новой системы», «перепланировка», «замена оборудования на более производительное», «доведение до нормативных требований», это уже не текущий ремонт.

Водораздел 3. Текущий ремонт и реконструкция. Реконструкция это изменение назначения объекта и (или) его основных технико-экономических показателей и параметров (площадь, этажность, мощность, пропускная способность). Даже если объём работ физически небольшой, но меняется назначение помещения (склад → магазин, кабинет → санузлы), это реконструкция со всеми вытекающими процедурами.

Водораздел 4. Текущий ремонт и техническое обслуживание (содержание). Это наиболее частый источник споров между бухгалтерией, отделом главного механика и службой закупок. См. подраздел 2.4 и раздел 10.

2.3. Ст. 83 Кодекса: что именно отменяется для текущего ремонта

• Пункт 1. Ремонт объекта осуществляется путём проведения капитального ремонта или текущего ремонта.
• Пункт 2. Строительно-монтажные работы по текущему ремонту выполняются без направления уведомления о выполнении строительно-монтажных работ на основании дефектного акта и сметной документации (сметы). Форма дефектного акта, порядок её применения и заполнения утверждаются Министерством архитектуры и строительства.
• Пункт 3. Для проведения текущего ремонта не требуется наличие: 3.1. предпроектной (предынвестиционной) и проектной документации; 3.2. разрешительной документации на строительство; 3.3. аттестатов соответствия, квалификационных аттестатов; 3.4. свидетельства о технической компетентности системы производственного контроля.

Пять практических следствий:

• Подрядчику не нужен аттестат соответствия на работы по текущему ремонту. Требовать его в документации о закупке незаконно (основание для жалобы в МАРТ). Но если договор смешанный (текущий ремонт и работы, требующие проектной документации), аттестат нужен на соответствующую часть.
• Уведомление о выполнении СМР в Госстройнадзор не направляется. С 2026 года действует новый порядок уведомлений (постановление Совмина от 02.12.2025 № 698, через ЕРКС), но на текущий ремонт он не распространяется. Если направить уведомление «на всякий случай», объект может быть поставлен под надзор: лишние проверки и риск предписаний.
• Госстройэкспертиза проектной документации не проводится (нечего экспертировать). Но № 149 добавил в п. 10 локальной сметы «другие средства… на проведение государственной строительной экспертизы градостроительных проектов, проектной документации» при их обосновании в дефектном акте. Это нужно для редких случаев, когда в составе текущего ремонта всё же оказывается документация, подлежащая экспертизе.
• Разрешительная документация (решение исполкома) не оформляется. Значит, «дату начала выполнения работ» и «период продолжительности выполнения работ» устанавливает сам заказчик в дефектном акте. Это ключевой параметр для цены (раздел 5).
• Документальная основа всего процесса это дефектный акт. Он одновременно заменяет проектную документацию, задаёт дату начала работ и продолжительность, обосновывает прочие средства (обращение с отходами, разработка сметы, экспертиза), служит базой для квалификации работ как текущего ремонта.

2.4. Текущий ремонт и содержание (техническое обслуживание) здания

Одни и те же физические действия могут относиться и к техническому обслуживанию (содержанию), и к текущему ремонту. Разграничение определяет документы, учёт и закупку.

Работы, которые почти всегда относятся к техническому обслуживанию (содержанию), а не к текущему ремонту:

• уборка помещений и территории, в том числе снега и наледи;
• наладка, регулирование, промывка инженерных систем; подготовка к отопительному сезону (опрессовка, промывка, регулировка);
• мелкий ремонт (заделка мелких трещин, подклейка, подкраска отдельных мест, замена ламп, арматуры, отдельных участков уплотнений);
• обслуживание лифтов, систем пожарной сигнализации, вентиляции (регламентные работы);
• дератизация, дезинсекция, вывоз ТКО в рамках содержания;
• обслуживание и мелкий ремонт кровли без замены покрытия (устранение локальных протечек).

Работы, которые почти всегда относятся к текущему ремонту:

• сплошная или частичная (свыше локальной заделки) перекраска, оклейка, облицовка стен и потолков;
• замена напольных покрытий на участках, превышающих локальный ремонт;
• замена участков трубопроводов, стояков, радиаторов, запорной арматуры;
• замена участков кровельного покрытия, ремонт примыканий, водостоков;
• ремонт (не замена целиком) оконных и дверных заполнений, частичная замена (до 40 %);
• ремонт фасадов, цоколей, отмостки, входных групп, козырьков;
• ремонт электропроводки на отдельных участках, замена щитков (без изменения схемы электроснабжения);
• ремонт благоустройства: покрытия дорожек, бортового камня, малых архитектурных форм.

2.5. Алгоритм квалификации (применять в этом порядке)

• Определите объект и его часть, подлежащую воздействию (инвентарный номер, адрес, помещение).
• Проведите обследование или осмотр с фиксацией физического износа (ТКП 45-1.04-119-2008) и дефектов с количественными показателями (шт., м², м.п., м³).
• Сопоставьте перечень работ с приложением А СП 1.04.01-2021. Есть в приложении А: текущий ремонт. Есть в приложении Б: капитальный. Есть в приложении В: модернизация.
• Проверьте «красные флаги»: изменение назначения; изменение ТЭП; новые инженерные системы; замена несущих конструкций; объём замены свыше 40 % однотипных элементов; повышение потребительских качеств до уровня новых требований. Хотя бы один означает, что это не текущий ремонт.
• Проверьте регулярность и характер: если работа входит в перечень работ по техническому обслуживанию (для жилфонда приложение к постановлению Совмина от 27.01.2009 № 99) и является «незначительной неисправностью», это содержание.
• Оформите решение письменно. Рекомендуемая форма приказ руководителя организации: о создании комиссии по обследованию, о квалификации вида работ, о назначении ответственных, о сроках, об определении даты начала и продолжительности выполнения работ. Приказ ваша защита при любой проверке.

3.1. Дефектный акт формы С-1

Нормативная база: часть вторая п. 2 ст. 83 Кодекса (форму и порядок применения и заполнения утверждает Минстройархитектуры); постановление Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14 «Об установлении формы дефектного акта» (в редакции постановления от 13.03.2024 № 13: в преамбуле ссылка на Кодекс, в приложении «(должность)» заменено на «(должность служащего)»).

Обязательность. Форма С-1 обязательна для заказчиков всех форм собственности и источников финансирования. Применять самостоятельно разработанную форму дефектного акта по текущему ремонту нельзя: форма утверждена министерством, а ст. 83 Кодекса прямо делает дефектный акт основанием выполнения работ.

Кто и как составляет:

• Руководитель организации издаёт приказ: о проведении обследования; о составе комиссии; о сроках; о назначении ответственного за организацию производства работ.
• Комиссия формируется, как правило, из: собственника (владельца, пользователя) объекта или его представителя; эксплуатирующей организации; при необходимости подрядчика и (или) инженерной организации. Состав и полномочия фиксируются в приказе.
• Комиссия проводит натурное обследование, определяет физический износ (ТКП 45-1.04-119-2008), фиксирует дефекты.
• Оформляется дефектный акт (С-1), который подписывают члены комиссии и утверждает руководитель организации-заказчика.

Что обязательно должно быть в дефектном акте и почему это важно:

3.2. Сметная документация по текущему ремонту: только локальная смета

• Пункт 4 Инструкции № 116: «При составлении сметной документации по текущему ремонту составляется только локальная смета».
• Пункт 6 (основания для определения сметной стоимости): задание на разработку проектной документации; проектная документация; дефектные акты (по текущему ремонту); решения, принятые заказчиком, застройщиком.
• Пункт 7: локальные сметы составляются на отдельные виды работ (общестроительные, электромонтажные, сантехнические, изоляционные и др.), предусмотренные проектной документацией (дефектным актом), по форме согласно приложению 1.
• Пункт 11: объёмы работ определяются на основании проектной документации (дефектного акта) и технической части сборников нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении. Данные группируются по проектно-технологическим модулям (ПТМ); в ПТМ отдельной строкой включаются затраты на вспомогательные машины, механизмы и материалы.

3.2.1. Как определяются элементы сметной стоимости (п. 8 Инструкции № 116)

Пункт 9: по работам, освобождаемым от НДС, сметная стоимость ресурсов по подпунктам 8.2–8.5 определяется по ценам (тарифам) с учётом НДС.

3.2.2. Нормы ОХР, ОПР и плановой прибыли (постановление № 146, с 13.02.2026)

Пункт 1 постановления № 146 устанавливает:

• нормы ОХР и ОПР, плановой прибыли применяются исходя из видов работ согласно приложению 1;
• при реконструкции и модернизации (кроме объектов жилищного фонда) к нормам ОХР и ОПР применяется коэффициент 1,1;
• при текущем ремонте к нормам плановой прибыли применяется коэффициент 1,115;
• нормы ОХР и ОПР применяются с учётом перечня затрат (приложение 2), за исключением затрат по перечню приложения 3;
• нормы плановой прибыли учитывают расходы на пополнение собственных оборотных средств, средства на потребление и налог на прибыль.

Приложение 1 (извлечение, наиболее востребованное для текущего ремонта):

Расчёт плановой прибыли при текущем ремонте (пример для п. 5.1, город): 45,82 % × 1,115 = 51,09 % от заработной платы рабочих-строителей и машинистов.

3.2.3. Пункт 10 Инструкции № 116: прочие средства в локальной смете текущего ремонта (редакция с 01.01.2026, № 116 и № 149)

• средства по уплате обязательных страховых взносов;
• средства на строительство временных зданий и сооружений, дополнительные средства при производстве СМР в зимнее время (при обосновании);
• средства, связанные с подвижным и разъездным характером работ, с перевозкой рабочих-строителей подрядчика (при отсутствии в месте расположения объекта строительства подрядных организаций);
• средства на содержание заказчика, застройщика;
• средства на непредвиденные работы и затраты;
• средства, учитывающие применение прогнозных индексов стоимости СМР, оборудования, прочих затрат;
• средства, учитывающие налоги и отчисления (за исключением обязательных страховых взносов) в соответствии с законодательными актами;
• [№ 149, с 01.01.2026] средства на выполнение мероприятий по обращению с отходами, подлежащими хранению, использованию, обезвреживанию, захоронению, в том числе использованию в качестве изолирующего слоя на объектах захоронения отходов;
• [№ 149, с 01.01.2026] другие средства, необходимые для проведения текущего ремонта (на разработку сметной документации, на проведение государственной строительной экспертизы градостроительных проектов, проектной документации) при их обосновании в дефектном акте.

Порядок расчёта этих средств определяется главой 5 Инструкции № 116. Нормативы:

Процентные нормы на содержание заказчика, застройщика (подп. 32.1, от итога глав 1–9 ССР):

Повышающие и понижающие коэффициенты: 1,13 если объект и заказчик находятся в разных населённых пунктах; 0,9 при текущем и капитальном ремонте (кроме госзаказчиков ЖКХ). По объектам с разрешительной документацией, полученной после 01.07.2023, средства определяются по нормам затрат труда, а не по процентным нормам.

3.2.4. Отходы в смете: пункт 14 и ведомость отходов (приложение 8)

Пункт 14 Инструкции № 116 (в редакции № 149): «Для отходов, подлежащих хранению, использованию, обезвреживанию, захоронению, в том числе использованию в качестве изолирующего слоя на объектах захоронения отходов, за итогом локальной сметы (локального сметного расчёта) справочно приводится масса (количество) каждого вида отходов. Масса (количество) каждого вида отходов уточняется в процессе строительства».

Изменения, внесённые № 149: слово «объёмная» (масса) исключено из п. 14, подп. 31.13 и графы 3 приложения 8; из графы 3 приложения 8 также исключены единицы «м.п.». Речь идёт о массе (количестве) отходов, а не об «объёмной массе»; единицы приведены к логике классификации отходов (тонны, штуки, кубические метры).

Приложение 8: форма «ВЕДОМОСТЬ ОТХОДОВ». Составляется в ценах на дату разработки, с указанием номера локальной или объектной сметы. Графы: 1 код отхода; 2 наименование отхода; 3 масса (количество), т (шт.); 4 средства на перевозку отходов (погрузка, транспортировка, разгрузка); 5 средства, связанные с приёмом, использованием, обезвреживанием, захоронением, хранением отходов; 6 экологический налог; 7 всего, тыс. руб. Итог графы 7 это база для включения средств в смету (подп. 31.13).

3.2.5. Корректировка сметной документации: пункты 38–39

Пункт 38. При обоснованном увеличении в процессе строительства стоимости отдельных работ и расходов, в том числе за счёт необходимости выполнения дополнительных работ, стоимость которых определяется разработчиками проектной документации путём составления локальных смет на основании актов, оформленных заказчиком и проектной организацией, компенсация этого увеличения производится за счёт средств на непредвиденные работы и затраты и экономии средств по другим статьям в пределах сметной стоимости строительства в целом.

Пункт 39. Корректировка сметной документации осуществляется путём:

• 39.1 составления дополнительных локальных смет (форма приложения 1): указывается номер локальной сметы и номер позиции корректируемого вида работ; корректируемые и корректирующие позиции располагаются друг за другом; при исключении работ позиция со знаком «–», при дополнении со знаком «+». Составление локальных смет взамен выпущенных ранее не допускается, кроме случаев полного исключения всех позиций;
• 39.2 составления локальных смет на дополнительные работы (форма приложения 1), в которые также включаются: обязательные страховые взносы; дополнительные средства при производстве СМР в зимнее время, средства, связанные с подвижным и разъездным характером работ, перевозкой рабочих-строителей; прогнозные индексы стоимости СМР и оборудования; налоги и отчисления (кроме страховых взносов);
• 39.3 корректировки сводного сметного расчёта в части прогнозных индексов;
• 39.4 корректировки объектных смет и ССР.

Для текущего ремонта сводный сметный расчёт и объектная смета не составляются (п. 4 Инструкции), поэтому подпункты 39.3 и 39.4 не применяются. Работают только 39.1 и 39.2.

3.3. Прогнозные индексы 2026 года

Постановление Министерства экономики от 11.08.2026 № 24 (в развитие порядка расчёта прогнозных индексов, установленного Минэкономики согласно п. 2 ст. 79 Кодекса):

Постановление содержит помесячную разбивку индексов: именно она применяется при расчёте цены по месяцам выполнения работ (п. 16 Положения № 1553, подп. 7.1 п. 7). Как это работает для текущего ремонта (п. 16 Положения № 1553):

• Заказчик в дефектном акте устанавливает дату начала выполнения работ и период (продолжительность) их выполнения.
• Сметная стоимость определяется на дату начала разработки сметы (п. 2 ст. 79 Кодекса) и приводится к дате начала выполнения работ, установленной в дефектном акте.
• Сметная стоимость работ каждого месяца определяется пропорционально количеству календарных дней в каждом месяце периода продолжительности выполнения работ, установленного в дефектном акте.
• К стоимости каждого месяца применяется прогнозный индекс СМР соответствующего месяца.
• Добавляется НДС.

Частая ошибка: применение годового индекса вместо помесячного. При сроке работ, переходящем годовой рубеж (например, декабрь 2026 и февраль 2027), разница между индексом 2026 (111,4 %) и 2027 (109,8 %) напрямую меняет цену. Распределение по месяцам пропорционально календарным дням императивное требование п. 16, а не рекомендация.

3.4. Статистические индексы (постановление Минстройархитектуры от 06.07.2026 № 56 и последующие)

Ежемесячно Минстройархитектуры утверждает статистические индексы изменения стоимости СМР в разрезе областей и г. Минска. Они применяются там, где нормативные акты отсылают к статистическим индексам (в частности, при отдельных видах пересчёта и в расчётах, связанных с фактическим изменением стоимости). Не путать с прогнозными индексами (постановление Минэкономики № 24): это разные инструменты с разным назначением.

4.1. Общие требования к договору (Правила № 1450)

Нормативная база: Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утверждённые постановлением Совмина от 15.05.2025 № 266 (действуют с 06.06.2025; одновременно утратили силу постановление Совмина от 15.09.1998 № 1450 в прежней редакции и постановление от 01.11.2023 № 747, последнее касалось только бюджетных закупок). Договор строительного подряда на текущий ремонт это полноценный договор, на который распространяются все Правила № 1450, а не «упрощённый». Упрощение касается только документации (п. 3 ст. 83 Кодекса).

4.1.1. Что должно быть у сторон до заключения договора. Пункт 5.1 Правил: договор заключается при наличии у заказчика:

• разрешительной документации на строительство, кроме объектов, при строительстве которых её получение не требуется (для текущего ремонта не требуется, подп. 3.2 п. 3 ст. 83 Кодекса);
• проектной документации, если её разработка обязательна, либо строительного проекта на этап работ при параллельной разработке проектной документации и строительстве (для текущего ремонта не требуется, подп. 3.1 п. 3 ст. 83 Кодекса);
• дефектного акта и сметной документации (сметы) при текущем ремонте;
• документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством (для текущего ремонта не требуются, подп. 3.3 п. 3 ст. 83 Кодекса); за исключением случаев заключения договоров на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью с инженером (инженерной организацией).

Пункт 5.2 Правил: у подрядчика должны быть документы, подтверждающие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

4.1.2. Существенные и рекомендуемые условия договора. Существенные условия (ст. 391, 656, 657, 660, 667, 672, 673 ГК; пп. 6–8 Правил № 1450):

• предмет: наименование объекта, виды и объёмы работ (по дефектному акту и локальной смете, которые являются неотъемлемой частью договора);
• сроки начала и завершения работ, а также промежуточные сроки (этапы);
• цена (неизменная договорная (контрактная) цена) и порядок её оплаты;
• порядок приёмки результата.

Обязательные приложения к договору (по Правилам № 1450 и Положению № 1553):

• дефектный акт (форма С-1);
• локальная смета;
• график производства работ (приложение 1 к Положению № 1553: обоснование, наименование видов работ, единица измерения, стоимость всего и в том числе по месяцам; стоимость может указываться в физических величинах);
• график платежей (приложение 2 к Положению № 1553: месяцы, стоимость работ, сумма платежей, в том числе текущий аванс, целевой аванс, отработка аванса, плата за выполненные работы, общая сумма денежных средств);
• расчёт неизменной договорной (контрактной) цены;
• документы, подтверждающие полномочия представителей сторон (п. 32 Правил);
• график поставки материальных ресурсов (если обеспечение ресурсами осуществляет заказчик либо подрядчик по графику).

Рекомендуемые условия (п. 8 Правил: каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор иных условий, в том числе предусматривающих):

• порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком работ и поставляемых материальных ресурсов;
• особенности приёмки выполненных работ, объекта в эксплуатацию;
• взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;
• порядок и основания изменения или расторжения договора, в том числе заключённого по результатам проведения процедуры закупки;
• выдачу целевых авансов на приобретение материальных ресурсов;
• порядок рассмотрения споров с применением медиации.

Специфика закупок за счёт собственных средств (п. 20 ч. 2 и п. 28 Положения № 1553 в ред. № 561): при выполнении подрядных работ на объектах, финансирование которых осуществляется без использования средств бюджета и средств, приравненных к бюджетным, корректировка неизменной цены производится по основаниям, предусмотренным в договоре, в том числе с учётом требований НПА в сфере закупок за счёт собственных средств. Договор обязан содержать перечень оснований корректировки цены, иначе механизма корректировки не будет. Условие надо прописывать явно и детально (раздел 5).

4.1.3. Обязанности и права сторон, критичные для текущего ремонта.

4.2. Государственные закупки работ по текущему ремонту

4.2.1. Выбор процедуры (ст. 18, 22 Закона № 419-З; подп. 1.3 п. 1 постановления № 395). Пункт 2 ст. 18 Закона № 419-З: вид процедуры государственной закупки определяется исходя из ориентировочной стоимости годовой (общей) потребности в однородных товарах (работах, услугах), в том числе по объекту строительства, указанной в годовом плане государственных закупок.

Пороги на 2026 год (базовая величина = 45 руб.):

Обратите внимание на «вилку» 300–500 б.в.: формально закупка из одного источника допустима до 500 б.в., а ЗЦП применяется свыше 300 б.в. При стоимости от 300 до 500 б.в. заказчик вправе выбрать закупку из одного источника (с обязательным изучением конъюнктуры рынка), но выбор должен быть обоснован в годовом плане и в справке по п. 4 ст. 22 Закона.

Пункт 4 ст. 22 Закона № 419-З: по результатам процедуры закупки из одного источника заказчик (организатор) не позднее 5 рабочих дней со дня заключения договора составляет и утверждает справку, содержащую наименование вида процедуры и основание его выбора, наименование предмета закупки и иные установленные сведения.

4.2.2. Предмет закупки и запрет на «сборные лоты» (ст. 21 Закона № 419-З):

• П. 1: предмет закупки, его объём (количество) могут распределяться по частям (лотам) в целях подачи предложений участниками на любую из таких частей (лотов).
• П. 2: в ходе проведения процедуры допускается изменение заказчиком объёма (количества) предмета закупки и (или) его части (лота) в случаях, установленных Законом, но не более чем на 10 процентов.
• П. 3: не допускается объединять в предмете закупки или его части (лоте), за исключением случая заключения договора жизненного цикла: технологически и функционально не связанные друг с другом неоднородные товары (работы, услуги); технологически и функционально связанные неоднородные товары (работы, услуги), в отношении части из которых Совмином установлены условия допуска иностранных товаров и поставщиков; товары (работы, услуги), сведения о которых составляют государственные секреты. При централизации закупок допускается объединение в одной части (лоте) однородных товаров (работ, услуг), приобретаемых для нескольких заказчиков.
• П. 4: при описании предмета закупки заказчик обязан указывать показатели (характеристики), в том числе максимальные и (или) минимальные значения и значения, которые не могут изменяться; если объём определить невозможно, определять цену (тариф) за единицу товара (работы, услуги) и (или) сумму таких цен с оплатой по фактически поставленному объёму в размере, не превышающем предельную стоимость предмета закупки; не включать указания на товарные знаки, фирменные наименования, производителя и т.п. (кроме случаев, когда нет другого способа описания, с обязательным добавлением слов «или аналог»).

Полезный инструмент для ремонта с неопределимым объёмом. Подпункт 2 п. 4 ст. 21 Закона позволяет закупать работы, объём которых невозможно определить заранее, по цене за единицу с оплатой по факту в пределах предельной стоимости. Для текущего ремонта это легальный способ избежать многократных процедур при аварийных и плановых работах малыми объёмами. Предельная стоимость должна быть рассчитана и обоснована.

4.2.3. Изменение договора государственной закупки (ст. 25 Закона; подп. 1.8 п. 1 постановления № 395). Пункт 1 ст. 25 Закона № 419-З: не допускается изменение условий договора при его исполнении в части предмета закупки и требований к предмету, его объёма (количества), сроков и условий оплаты, сроков исполнения обязательств поставщиком (подрядчиком, исполнителем), цены договора, ответственности сторон, за исключением случаев, установленных этим пунктом, а также Советом Министров. Замена поставщика как стороны договора не допускается, кроме случаев перехода права собственности на сданное в аренду имущество, реорганизации в форме преобразования, слияния, присоединения и иных случаев, прямо предусмотренных законодательными актами. При обоснованной невозможности исполнения допускается поставка товаров с аналогичными или улучшенными характеристиками по согласованию с заказчиком. Договоры на товары (работы, услуги) ежедневной и (или) еженедельной потребности из перечня Совмина могут продлеваться на первые два месяца очередного финансового года с увеличением объёма не более двухмесячной потребности.

Подпункт 1.8 п. 1 постановления № 395 (в редакции 2026 года; изменения, внесённые постановлениями № 90 и № 355, этого подпункта не коснулись) допускает изменение условий договора в части предмета и требований к нему, объёма (количества), порядка оплаты, сроков исполнения обязательств, цены в случаях:

• изменения объёма (количества) товаров (работ, услуг) не более чем на 10 процентов. Стоимость изменяется пропорционально изменению объёма, а сопутствующих работ (услуг) с учётом этого изменения;
• увеличения сроков исполнения обязательств по инициативе заказчика, если необходимо изменение конструктивных, технологических решений, требующих дополнительного времени, и такое изменение невозможно было предусмотреть при проведении процедуры;
• уменьшения цены договора без изменения объёма (количества), в том числе потребительских, функциональных, технических, качественных и эксплуатационных показателей (характеристик);
• изменения цены договора в связи с изменением законодательства, а также в случае изменения регулируемых цен (тарифов).

Пункт 2 ст. 25 Закона: соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Если договор заключён по результатам открытого конкурса, электронного аукциона, процедуры ЗЦП, заказчик размещает проект соглашения на электронной торговой площадке; оператор уведомляет поставщика; в течение 5 рабочих дней со дня размещения проект подписывается поставщиком; операторы ЭТП и ГИАС обеспечивают размещение соглашения в ГИАС.

4.2.4. Преференциальная поправка и допуск (подп. 1.5, 1.6 п. 1 постановления № 395):

• 15 процентов при предложении участником товаров (работ, услуг), происходящих из Республики Беларусь и (или) стран, которым в Республике Беларусь предоставляется национальный режим в соответствии с международными договорами;
• 25 процентов при предложении товаров (работ, услуг) собственного производства организаций Республики Беларусь, в которых численность инвалидов составляет не менее 50 процентов списочной численности работников.

Механика: при проведении конкурсов и ЗЦП цены предложений участников, имеющих право на поправку, уменьшаются на 15 или 25 % для целей оценки и сравнения; при электронном аукционе начальная цена устанавливается делением ориентировочной стоимости на 1,15 или 1,25, а в ходе торгов отображаются одновременно текущая ставка и ставка, увеличенная на 15 или 25 %; договор с победителем, заявившим право на поправку, заключается по цене его предложения (при конкурсе, ЗЦП) либо по цене последней ставки, увеличенной на размер поправки (при электронном аукционе).

Изменение, внесённое постановлением № 90: перечень товаров, к которым применяется поправка 25 % (приложение 1³ к постановлению № 395), дополнен позициями, в том числе «16.23 конструкции деревянные строительные и изделия столярные», «17.21 бумага и картон гофрированные, тара бумажная и картонная», принадлежностями канцелярскими и др. Для текущего ремонта это актуально при закупке столярных изделий и деревянных строительных конструкций.

Документ, подтверждающий белорусское происхождение промышленной продукции (изменение подп. 1.6 п. 1 постановления № 395, внесённое № 90): акт экспертизы о соответствии производимой промышленной продукции требованиям, предъявляемым в целях её отнесения к продукции, произведённой на территории Республики Беларусь, выданный Белорусской торгово-промышленной палатой или её унитарными предприятиями, либо его копия.

Дополнительные требования к участникам (приложение 1¹ к постановлению № 395, в ред. № 90): уточнён перечень документов, подтверждающих опыт: перечень исполненных участником (с учётом правопреемства) договоров об оказании сопоставимых по объёму и цене услуг либо аналогичных работ, содержащий сведения о заказчиках, предмете договора, сроках исполнения и цене; не менее трёх договоров, по которым услуги оказывались в течение пяти лет до даты подачи предложения (или получения от заказчика предложения о заключении договора при проведении процедуры закупки из одного источника).

4.2.5. Закупка из одного источника: продление особого режима до 31.12.2027 (постановление Совмина от 20.02.2026 № 90, в силе с 25.02.2026). Оно изменило постановления Совмина от 17.03.2016 № 206 (о допуске товаров иностранного происхождения и поставщиков) и от 15.06.2019 № 395. Подпункт 1.9 п. 1 постановления № 395: сроки действия особых случаев закупки из одного источника продлены, формулировки «в 2024–2025 годах», «до 11 марта 2026 г.», «до 1 сентября 2026 г.» заменены на «до 31 декабря 2027 г.».

• Новые случаи закупки из одного источника: в рамках государственного оборонного заказа, с обязательным проведением заказчиком (организатором) изучения конъюнктуры рынка в порядке, установленном МАРТ;
• приобретение до 31.12.2027 услуг по разработке градостроительных проектов у государственных унитарных предприятий и хозяйственных обществ, более 50 % акций (долей в уставном фонде) которых находится в собственности Республики Беларусь и (или) её административно-территориальных единиц; услуг по диагностике автомобильных дорог общего пользования; научно-техническому обеспечению деятельности Министерства транспорта и коммуникаций;
• приобретение до 31.12.2027 научно-исследовательских, опытно-конструкторских и опытно-технологических работ в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• сохранены и продлены до 31.12.2027 ранее действовавшие позиции перечня подп. 1.9, в том числе приобретение строительных работ у генерального подрядчика и товаров для строительства в рамках региональных инвестиционных проектов;
• часть четвёртая подп. 1.7 п. 1 постановления № 395 дополнена указанием на процедуру закупки из одного источника, проводимую на электронной торговой площадке.

Что это значит для текущего ремонта: если работы закупаются у генерального подрядчика в рамках особой процедуры, либо объект относится к региональному инвестиционному проекту, либо речь о НИОКР в строительной сфере, до 31.12.2027 сохраняется право применить закупку из одного источника. Проверять нужно по действующей редакции подп. 1.9 п. 1 постановления № 395 (с учётом № 90 и № 355), а не по старым методическим материалам.

4.2.6. Постановление Совмина от 10.07.2026 № 355 (в силе с 12.07.2026). Подпункт 1.9 п. 1 постановления № 395 дополнен новыми случаями закупки из одного источника до 31.12.2027: приобретение услуг, необходимых для распространения средств массовой информации за пределами Республики Беларусь юридическими лицами, на которые возложены функции редакции СМИ; приобретение услуг по судейству физкультурно-оздоровительных, спортивно-массовых мероприятий и спортивных соревнований. В подп. 1.1 п. 1 постановления Совмина от 28.12.2019 № 936 «О вопросах закупок аудиторских услуг» ссылка на утратившее силу постановление от 15.03.2012 № 229 заменена ссылкой на постановление № 168. Изменения в постановление № 168 см. в 4.3.4.

4.3. Закупки за счёт собственных средств: постановление Совмина от 07.04.2026 № 168

4.3.1. Общая характеристика. Постановление № 168 принято 07.04.2026, вступило в силу 11.07.2026 и заменило постановление Совмина от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счёт собственных средств». Процедуры закупок: закупка из одного источника; запрос ценовых предложений; конкурс; электронный аукцион. Ключевые отличия от государственных закупок, релевантные ремонту:

4.3.2. Закупки без применения процедур и закупка из одного источника. Пункт 21 Положения № 168 (закупки, осуществляемые без применения процедур, установленных Положением): «Закупки товаров (работ, услуг) на сумму не более 100 базовых величин по одной сделке на дату принятия организацией решения о проведении закупки, за исключением закупок аудиторских услуг по проведению обязательного аудита годовой бухгалтерской и (или) финансовой отчётности». С 01.01.2026 это 4 500 руб.

Критерий: по одной сделке на дату принятия организацией решения о проведении закупки. Искусственное дробление работ на несколько договоров по 4 400 руб. недопустимо: КГК и МНС проверяют это по реестру договоров, по годовому плану и по совокупности однородных работ за год.

Пункт 9 приложения 4 к Положению № 168 (случаи применения процедуры закупки из одного источника): «Закупки товаров (работ, услуг) на сумму более 100, но не более 1000 базовых величин по одной сделке на дату принятия организацией решения о проведении закупки, за исключением закупок аудиторских услуг по проведению обязательного аудита годовой бухгалтерской и (или) финансовой отчётности. При этом годовой объём закупок, которые закупающая организация за календарный год вправе осуществить на основании настоящего пункта, за исключением закупок при строительстве, не должен превышать 5000 базовых величин». В рублях 2026 года: диапазон от 4 500 до 45 000 руб.; годовой лимит 225 000 руб.

Пункт 15 Положения № 168: к участию в процедуре закупки товаров согласно приложению 1, в том числе при приобретении товаров при заключении договора финансовой аренды (лизинга), при ориентировочной стоимости предмета закупки свыше 2000 базовых величин (90 000 руб.) допускаются лица, предлагающие товары, происходящие из Республики Беларусь, а также государств, товарам из которых предоставляется национальный режим. Документ, подтверждающий страну происхождения для товаров, включённых в приложение к постановлению Совмина от 14.02.2022 № 80, акт экспертизы БелТПП (в редакции № 90).

Пункт 4 приложения 4 к Положению № 168 (закупка из одного источника, дополнительное количество у того же поставщика): «Возникновение у закупающей организации, осуществившей закупку у определённого поставщика (подрядчика, исполнителя), потребности в дополнительном количестве закупленных товаров (работ, услуг). При этом количество дополнительно закупаемых товаров (работ, услуг) не может превышать 20 процентов количества товаров (работ, услуг), предусмотренного договором на закупку. Цена единицы дополнительного поставляемого товара (работы, услуги) должна определяться как частное от деления первоначальной цены договора на закупку на предусмотренное в договоре количество такого товара (объём работы, услуги)».

Не смешивайте два механизма. Пункт 4 приложения 4 основание для новой закупки из одного источника дополнительного количества у того же поставщика (до 20 %). Абзац 10 ч. 2 п. 44 Положения основание для изменения уже заключённого договора (до 15 %) при выявлении работ по текущему ремонту, не предусмотренных дефектным актом и сметой. У них разные пределы, разные документы и разные правовые последствия.

Пункт 32 Положения № 168: преференциальная поправка 15 процентов применяется к цене предложения участника процедуры закупки (кроме закупки из одного источника), предлагающего производимый им товар, включённый в приложение к постановлению Совмина от 14.02.2022 № 80, при условии представления подтверждающих документов. Государственный орган (организация) в своём локальном правовом акте вправе установить обязанность применения преференциальной поправки для подчинённых (входящих в состав, систему, являющихся дочерними компаниями холдингов) закупающих организаций в отношении: товаров собственного производства происхождения Республики Беларусь и (или) государств, товарам из которых предоставляется национальный режим (за исключением товаров перечня постановления № 80); товаров (работ, услуг) собственного производства организаций общественных объединений инвалидов, в которых численность инвалидов составляет не менее 50 % от списочной численности работников, при условии, что доля оплаты труда инвалидов в общем фонде оплаты труда таких организаций за три календарных месяца, предшествующие дате подачи предложения, составляет не менее 20 %.

Механика: цены предложений участников, имеющих право на поправку, уменьшаются на 15 % для целей оценки и сравнения (кроме электронного аукциона); при электронном аукционе начальная цена устанавливается делением ориентировочной стоимости предмета закупки на 1,15 либо выбором наименьшей из цен участников, допущенных к торгам; договор заключается с таким участником по цене его предложения, а при электронном аукционе по цене его ставки, увеличенной на размер преференциальной поправки. Заявление о праве на поправку и подтверждающие документы представляются участником при подаче предложения (при электронном аукционе в первом разделе предложения).

Важно для подрядчиков по ремонту: базовая поправка 15 % по п. 32 Положения № 168 распространяется на товары. Работы и услуги подпадают под неё только через механизм локального правового акта государственного органа (организации) и только в отношении товаров (работ, услуг) собственного производства организаций общественных объединений инвалидов. Это отличается от режима госзакупок, где поправка 25 % прямо распространяется на «товары (работы, услуги)» собственного производства таких организаций (подп. 1.5 п. 1 постановления № 395).

4.3.3. Изменение договора на закупку (п. 44 Положения № 168). Часть 1 п. 44: не допускается изменение условий договора на закупку при его исполнении в части предмета закупки, требований к предмету закупки, его объёма (количества), увеличения сроков исполнения обязательств поставщиком (подрядчиком, исполнителем), сроков и условий оплаты, цены договора на закупку, за исключением случаев, определённых в ч. 6 п. 43, ч. 2 п. 44, а также Советом Министров Республики Беларусь. Часть 2 п. 44: изменение допускается в случаях:

• поставки товаров, являвшихся предметом закупки, показатели (характеристики) которых являются аналогичными или улучшенными по сравнению с указанными в договоре, при обоснованной невозможности исполнения договора поставщиком на первоначальных условиях;
• увеличения (за исключением случая, определённого в абзаце четвёртом) объёма (количества) товаров (работ, услуг) не более чем на 15 процентов по отношению к предусмотренному договором при его заключении объёму. Стоимость увеличивается пропорционально увеличению объёма, а сопутствующих работ (услуг) с учётом этого увеличения;
• увеличения объёма (количества) в рамках договоров, заключённых по результатам процедур закупки из одного источника, проведённых в соответствии с пунктами 8, 10, 22, 30, 31, 34–37, 40–42 и 45 приложения 4 (стоимость увеличивается пропорционально, сопутствующие работы с учётом увеличения);
• уменьшения объёма (количества) в случае утраты потребности (стоимость уменьшается пропорционально, сопутствующие работы с учётом уменьшения);
• увеличения сроков исполнения обязательств, изменения сроков и условий оплаты, если необходимость таких изменений невозможно было предусмотреть при проведении процедуры закупки; невозможность исполнения обязательств без изменения условий должна быть подтверждена соответствующим обоснованием поставщика (подрядчика, исполнителя);
• уменьшения цены договора на закупку без изменения объёма (количества), в том числе потребительских, функциональных, технических характеристик;
• изменения цены в связи с изменением актов законодательства, а также в случае изменения регулируемых цен (тарифов);
• изменения цены договора, если такое изменение при приобретении товаров (работ, услуг), а также сырья, материалов, комплектующих, используемых при производстве таких товаров (выполнении работ, оказании услуг), невозможно было предусмотреть при проведении процедуры закупки; размер изменения цены и невозможность предусмотреть такие изменения должны быть обоснованы поставщиком (подрядчиком, исполнителем);
• изменения требований к предмету закупки, его объёма (количества), сроков исполнения обязательств подрядчиком (исполнителем), цены договора на закупку не более чем на 15 процентов по отношению к цене договора при его заключении, обусловленного возникновением потребности в выполнении подрядных работ по текущему ремонту, не предусмотренных в дефектном акте и смете, подтверждённой актом, подписанным закупающей организацией и подрядчиком, а также инженерной организацией (в случае её привлечения закупающей организацией для выполнения своих функций);
• увеличения сроков исполнения обязательств, изменения сроков и условий оплаты по инициативе закупающей организации, если такое изменение невозможно было предусмотреть при проведении процедуры закупки.

Часть 3 п. 44: соглашение об изменении договора на закупку совершается в той же форме, что и договор на закупку. Пункт 45 Положения (расторжение договора на закупку): по соглашению сторон, по решению суда, в связи с односторонним отказом от исполнения одной из сторон при неисполнении либо ненадлежащем исполнении договора другой стороной, а также закупающей организацией при одностороннем отказе, если в ходе исполнения установлено, что поставщик не соответствовал требованиям к участникам или предоставил недостоверную информацию о соответствии.

Тонкость с инженерной организацией. Формулировка «а также инженерной организацией (в случае её привлечения закупающей организацией для выполнения своих функций)» означает: если инженер привлечён, его подпись обязательна; если не привлечён, акт двусторонний. Отсутствие подписи инженера при его наличии в договоре делает изменение договора не соответствующим абз. 10 ч. 2 п. 44 и, как следствие, неправомерным.

4.3.4. Изменения, внесённые постановлением Совмина от 10.07.2026 № 355 (с 12.07.2026).

• Запрет продления «старых» договоров. Договоры, заключённые до 11.07.2026 (то есть до вступления в силу постановления № 168), не подлежат продлению без применения постановления № 168. Практический смысл: нельзя «дотянуть» до конца года старый договор на 2027 год по прежним правилам, требуется новая закупка по № 168.
• Внутрихолдинговые изъятия. В перечень случаев, при которых закупки осуществляются без применения процедур (изъятия), добавлены закупки у организаций, входящих в состав одного холдинга, государственного объединения (организации), в систему (подчинение) одного государственного органа.
• Собственное производство. Оборудование, сырьё, тара, материалы и комплектующие для собственного производства на сумму до 1000 базовых величин (45 000 руб.) закупаются без применения процедур, установленных постановлением № 168.

4.3.5. Практическая схема выбора процедуры для текущего ремонта (собственные средства, 2026).

Надпроцедурное требование: независимо от выбранной процедуры закупки дефектный акт и локальная смета обязательны. Их требует не законодательство о закупках, а Кодекс (ст. 83) и Правила № 1450 (п. 5.1). Заключить договор строительного подряда на текущий ремонт без них нельзя.

5.1. Базовые принципы (ст. 79 Кодекса)

• П. 1. Сметная документация (смета) на строительство разрабатывается на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и цен (тарифов) на ресурсы и (или) укрупнённых нормативов стоимости строительства единицы площади (объёма, мощности) или стоимости объектов-аналогов. Порядок разработки и применения нормативов устанавливается Минстройархитектуры, порядок утверждения Советом Министров.
• П. 2. Сметная стоимость определяется на дату начала разработки сметной документации (сметы) с учётом даты начала выполнения работ и даты окончания строительства в пределах продолжительности, определяемой в проектной документации (по объектам текущего ремонта с учётом продолжительности выполнения работ, установленной заказчиком). Для отражения изменения стоимости с даты начала разработки до даты начала работ и до даты окончания строительства используются прогнозные индексы стоимости СМР, оборудования и прочих затрат. Порядок расчёта прогнозных индексов устанавливает Министерство экономики.
• П. 3. Порядок составления сметной документации (сметы) устанавливается Минстройархитектуры.
• П. 4. Для формирования сметной стоимости используется республиканская нормативная база текущих цен на ресурсы (РНБ), формируемая в том числе по данным мониторинга цен на строительные материалы (информацию в обязательном порядке представляют юридические лица и ИП в ГИС «Госстройпортал»). Порядок формирования РНБ и мониторинга цен устанавливает Минстройархитектуры.
• П. 5. На основании сметной документации (сметы) формируется неизменная договорная (контрактная) цена. Порядок её формирования устанавливает Совет Министров.
• П. 6. Фактическая стоимость строительства формируется в бухгалтерском учёте заказчика, застройщика в порядке, установленном Минстройархитектуры.

5.2. Глава 3 Положения № 1553: порядок для объектов текущего ремонта

Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (в ред. постановления Совмина от 15.05.2025 № 266, с изменениями постановления от 30.10.2026 № 561). Структура: глава 1 общие положения; глава 2 возведение, реконструкция, модернизация, техническая модернизация, капитальный ремонт, снос, ремонт (пп. 5–15); глава 3 объекты текущего ремонта (пп. 16–23); глава 4 (в ред. № 561) объекты, по которым проектная документация не разрабатывается (пп. 24–28).

5.2.1. Цена заказчика (п. 16). «Цена заказчика формируется в размере сметной стоимости подрядных работ, определённой на дату начала выполнения работ, установленную заказчиком в дефектном акте, с учётом прогнозных индексов, действующих в соответствующем месяце периода продолжительности выполнения подрядных работ, установленного заказчиком в дефектном акте, и НДС в соответствии с законодательством. Для применения прогнозных индексов сметная стоимость работ каждого месяца определяется пропорционально количеству календарных дней в каждом месяце периода продолжительности выполнения таких работ, установленного в дефектном акте».

Алгоритм: Ц_{заказчика} = Σ по месяцам m [ С_смет × (Д_m / Д_общ) × I_пр,m ] + НДС, где С_смет сметная стоимость подрядных работ на дату начала работ (по дефектному акту); Д_m дней месяца m в периоде выполнения работ; Д_общ всего дней периода; I_пр,m прогнозный индекс СМР месяца m (постановление Минэкономики от 11.08.2026 № 24).

5.2.2. Цена предложения подрядчика (пп. 17–18). Формируется на основании представленных заказчиком дефектного акта и сметы одним из методов:

• Метод 1: в размере сметной стоимости, определённой заказчиком на дату начала работ из дефектного акта, с учётом обязательных страховых взносов, конкурсного коэффициента, прогнозных индексов каждого месяца периода и налогов из выручки.
• Метод 2: путём составления сметы на дату начала работ из дефектного акта с учётом тех же элементов. «Подрядчик вправе с учётом технологии работ и соблюдения обязательных ТНПА использовать нормативы расхода ресурсов, отличные от предусмотренных в смете заказчика, заменить виды материалов, изделий, конструкций, машин и механизмов при условии сохранения качественных и потребительских характеристик объекта (результата работ)».

Пункт 18: метод избирается подрядчиком самостоятельно; порядок формирования цены подтверждается расчётами; размер конкурсного коэффициента подрядчик устанавливает самостоятельно; прогнозные индексы применяются по графику производства работ в стоимостном выражении по форме приложения 3.

Тактика подрядчика. Метод 2 (собственная смета) учитывает реальную технологию и ресурсы, но требует обоснования: нормативы действующие, замена материалов подтверждена сохранением характеристик, расчёт документирован (п. 18; с 03.11.2026 п. 10 Положения требует подтверждения расчётами цены по видам работ). Метод 1 проще и безопаснее в конкурентных процедурах; конкурсный коэффициент основной инструмент конкуренции.

Тактика заказчика. Требуйте в документации о закупке расчёт цены предложения (п. 18) и проверяйте: применена ли дата начала работ из дефектного акта; применены ли помесячные индексы; не завышены ли ОХР, ОПР и плановая прибыль сверх норм постановления № 146; обоснован ли конкурсный коэффициент (чрезмерное снижение риск неисполнения и низкого качества); соблюдена ли структура локальной сметы по приложению 1 к Инструкции № 116.

5.2.3. Состав цены (п. 19). «Цена заказчика и цена предложения подрядчика определяются с учётом всех затрат на выполнение подрядных работ без учёта стоимости оборудования и поставляемых заказчиком материалов, изделий, конструкций по предусмотренному заказчиком перечню». Если заказчик поставляет материалы, их стоимость не входит в неизменную цену, но нужны утверждённый перечень и график поставки (п. 29 Правил № 1450). Отсутствие перечня источник споров о составе цены и об отчётности подрядчика за материалы заказчика (п. 20 Правил).

5.2.4. Корректировка неизменной цены (п. 20 в ред. № 561).

• Часть 1: «Корректировка неизменной цены подрядных работ, финансируемых полностью или частично за счёт средств бюджета, осуществляется по основаниям, предусмотренным в подпункте 1.8 пункта 1 постановления Совета Министров от 15 июня 2019 г. № 395».
• Часть 2: «При выполнении подрядных работ на объектах, финансирование которых осуществляется без использования средств бюджета, корректировка неизменной цены производится по основаниям, предусмотренным в договоре, в том числе с учётом требований НПА в сфере закупок за счёт собственных средств».
• Часть 3 (введена № 561): «Неизменная цена, определённая в целом по договору, корректируется в случае снижения суммы фактических затрат на расходы, связанные с подвижным и разъездным характером работ, перевозкой рабочих-строителей автомобильным транспортом и командированием рабочих-строителей подрядчика, по отношению к сумме таких затрат, включённых в неизменную цену. Размер затрат на перевозку собственным автомобильным транспортом определяется расчётным путём». Часть 3 применяется, если в смете и неизменной цене эти средства учтены в размере 51,02 процента.

Смысл новации № 561. Средства на перевозку рабочих включались в смету по нормативу, предполагающему перевозку, которую подрядчик мог фактически не осуществлять или осуществлять дешевле. Теперь, если в цене они учтены по нормативу 51,02 %, а фактические затраты ниже, цена уменьшается на разницу. Подрядчику: реально оценивать перевозку и транспорт, вести учёт фактических затрат (путевые листы, маршруты, табели), при отсутствии перевозок инициировать корректировку, не дожидаясь претензии. Заказчику: закрепить в договоре порядок подтверждения фактических затрат на перевозку и командирование, перечень документов, сроки, порядок перерасчёта и возврата.

5.2.5. Общие основания корректировки (пп. 11–12). Пункт 11: неизменная цена, в том числе по договорам по результатам процедур закупок (включая государственные), корректируется при изменении:

• налогового законодательства (установление и отмена налогов и отчислений в бюджеты, влияющих на цену; изменение ставок и объектов налогообложения; установление и отмена льгот);
• прогнозных индексов;
• НПА в сфере ценообразования в строительстве;
• проектной, в том числе сметной, документации по причине обнаружения недостатков технического и (или) счётного характера, а также уточнения обстоятельств, которые невозможно было предусмотреть при её разработке;
• сроков выполнения работ, предусмотренных договором, при: нарушении заказчиком порядка расчётов, графика платежей; выявлении дополнительных работ, влияющих на своевременное исполнение обязательств; изменении даты начала работ и (или) приостановлении работ по обстоятельствам, не зависящим от сторон или зависящим от заказчика. Для бюджетных и приравненных объектов, а также жилых домов с господержкой сумма корректировки при обстоятельствах, зависящих от заказчика, оплачивается за счёт собственных средств заказчика, кроме случаев несвоевременного и (или) неполного финансирования распорядителем бюджетных средств либо лицом, осуществляющим финансирование.

Не корректируется неизменная цена, в том числе по закупкам, включая государственные, при изменении фактической стоимости материалов, изделий, конструкций по сравнению с учтённой в цене (ч. 2 п. 11). Рост и снижение цен на материалы риск и выгода подрядчика.

Пункт 12 (в ред. № 561). Сумма корректировки каждого вида работ разница между неизменной ценой вида работ на день заключения договора (допсоглашения) и ценой после корректировки. Цена корректируется при наступлении обстоятельств:

• по абз. 2 ч. 1 п. 11 (налоговое законодательство): в отношении работ, фактически выполняемых после наступления обстоятельств;
• по абз. 3–4 (прогнозные индексы, акты ценообразования): в отношении работ, которые по графику подлежат выполнению после наступления обстоятельств;
• по абз. 5 (недостатки документации): в отношении всего вида работ независимо от периода выполнения по графику;
• по абз. 6–9 (сроки, допработы, приостановка): в отношении работ, подлежащих выполнению после наступления обстоятельств, с применением индексов месяца предполагаемого выполнения в новые сроки по уточнённому графику, а при цене предложения по методу подп. 7.1 п. 7 также в отношении иных расходов при необходимости (утрате необходимости) их использования.

Часть 3 п. 12 (в ред. № 561): цена в целом по договору корректируется в случае снижения фактической стоимости работ при строительстве жилых помещений для граждан с господдержкой и для граждан, приобретающих жильё, построенное по госзаказу с господдержкой; а также при снижении суммы фактических затрат на подвижной и разъездной характер работ, перевозку рабочих и командирование (при учёте в цене 51,02 %).

Пункт 13. Порядок расчётов определяется гражданским законодательством, законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и договором. В акт включается полностью законченный вид работ по графику; по соглашению сторон возможен частично выполненный вид работ при определении его объёма. Если фактическая стоимость меньше неизменной цены при достижении потребительских и качественных характеристик, работы принимаются и оплачиваются по неизменной цене. Снижение фактической стоимости экономия подрядчика, относится на его финансовые результаты (кроме случаев ч. 3 п. 12).

5.2.6. Что ещё изменило постановление Совмина от 30.10.2026 № 561 (опубликовано 03.11.2026; подп. 1.1 п. 1 вступает в силу с 1 января 2027 г., остальное после официального опубликования):

• Субподряд. Положение теперь прямо распространяется на отношения «генподрядчик — субподрядчик» (п. 1 и абз. 2 ч. 2 п. 8 дополнены словами «(генподрядчиком)», «(субподрядчика)»). Действующие договоры субподряда нужно проверить и при необходимости привести в соответствие.
• Терминология: «смета» → «сметная документация (смета)»; «проектная, в том числе сметная, документация» → «сметная документация (смета)» в ряде норм; «в соответствии с законодательством» → «налоговым законодательством», «законодательством о страховании»; из подп. 7.4 и п. 4 исключены упоминания «отчислений в фонд развития строительной отрасли».
• Новые определения (п. 2): «цена заказчика» и «цена предложения подрядчика» определены в том числе по дефектному акту и смете при текущем ремонте; добавлено определение цены предложения подрядчика на объектах, по которым проектная документация не разрабатывается (по паспорту застройщика, чертежам и эскизному проекту, проекту производства работ по сносу).
• Ресурсный метод (подп. 7.1 п. 7) в новой редакции с формулой: Ц_п = Σ [ (P_i × Ц_i) + ОХР, ОПР + ИР + ПП ] × I_пр + Н, где P_i нормативная потребность в i-м ресурсе; Ц_i текущие цены, тарифы; ОХР, ОПР по нормам Минстройархитектуры; ИР иные расходы, не учтённые в ОХР, ОПР и ПП, относимые на себестоимость работ по объекту (в том числе обязательные по НПА и ТНПА), в процентном и (или) стоимостном выражении; ПП плановая прибыль по нормам Минстройархитектуры; I_пр прогнозный индекс каждого месяца по укрупнённому графику; Н налоги из выручки.
• Подп. 7.2 п. 7: укрупнённые нормативы стоимости единицы площади (объёма, мощности) и (или) на виды работ, разработанные подрядчиком, с добавлением ОХР, ОПР, ИР, ПП, индексов и налогов. Ч. 2 дополнена: метод применяется также при строительстве за счёт кредитов банков Республики Беларусь и ОАО «Банк развития», погашаемых и обслуживаемых полностью или частично за счёт республиканского и (или) местных бюджетов.
• Пункт 10 дополнен: «Порядок формирования неизменной цены по видам работ подтверждается расчётами». Это основание требовать детальные расчёты и вывод о необоснованности цены при их отсутствии.
• Глава 4 изложена заново: вместо порядка для объектов пятого класса сложности введён порядок для объектов, по которым проектная документация не разрабатывается (пп. 24–28).
• Подп. 1.1 п. 1 (с 01.01.2027): изменения в Положении об утверждении нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении: терминология, нормы затрат труда специалистов в человеко-днях, новый п. 5 (общереспубликанские нормативы утверждает Минстройархитектуры; ведомственные республиканские органы по согласованию с Минстройархитектуры; ведомственные нормативы по эксплуатации (содержанию и текущему ремонту) автомобильных дорог общего пользования и дорожных сооружений Минтранс), исключение п. 8 и отмена рассмотрения нормативов межведомственной комиссией по ценообразованию.

5.2.7. Новая глава 4 (пп. 24–28): объекты без проектной документации.

• П. 24. Неизменная цена формируется на основании цены предложения подрядчика.
• П. 25. Цена предложения определяется с учётом всех затрат без стоимости оборудования и поставляемых заказчиком материалов, изделий, конструкций по перечню заказчика.
• П. 26. Цена предложения определяется суммированием стоимости каждого вида работ с учётом индексов каждого месяца по укрупнённому графику и налогов из выручки: Ц_п = Σ [ (V_i × Ц_i) + ОХР, ОПР + ИР + ПП ] × I_пр + Н. Здесь V_i количество вида работ в физических единицах, определяемое подрядчиком самостоятельно по документам заказчика (паспорт застройщика, чертежи и эскизный проект, проект производства работ по сносу); Ц_i цена вида работ на единицу, определяемая как стоимость прямых затрат (материалы, изделия, конструкции, машины и механизмы, оплата труда рабочих-строителей), материалы и машины по текущим ценам, тарифам и (или) РНБ на дату формирования цены; стоимость человеко-часа принимается по рабочим-строителям четвёртого разряда, установленная Минстройархитектуры, с прогнозным индексом на дату формирования цены, либо в размере, применяемом подрядчиком для оплаты труда; ОХР, ОПР по нормам Минстройархитектуры либо организации (на бюджетных и приравненных объектах нормы организации не должны превышать нормы Минстройархитектуры); ПП по нормам Минстройархитектуры (бюджетные и приравненные объекты) либо в размере рентабельности, устанавливаемой организацией; I_пр и Н как выше.
• П. 27. Графики производства работ и платежей составляются по п. 10 Положения.
• П. 28. Цена корректируется в случаях и порядке пп. 11 и 12 (кроме абз. 5 ч. 1 п. 11 и абз. 4 ч. 2 п. 12). На объектах без бюджетных и приравненных средств корректировка также по основаниям договора, в том числе с учётом НПА о закупках за счёт собственных средств.

Почему это важно для текущего ремонта. Текущий ремонт тот случай, когда проектная документация не разрабатывается (подп. 3.1 п. 3 ст. 83 Кодекса). Глава 4 даёт подрядчику свободу: сам определяет объёмы (V_i) по документам заказчика, может применять свою стоимость человеко-часа вместо нормативных 16,96 руб., свои нормы ОХР, ОПР и рентабельность (на небюджетных объектах). Растёт и ответственность: п. 10 требует подтверждения расчётами, п. 28 ограничивает основания корректировки.

Глава 3 и глава 4. Глава 3 регулирует цену текущего ремонта по дефектному акту и смете, разрабатываемым по Инструкции № 116. Глава 4 для объектов без проектной документации, где основанием служат паспорт застройщика, чертежи и эскизный проект, проект производства работ по сносу. Для типового текущего ремонта с дефектным актом и локальной сметой применяется глава 3. Глава 4 актуальна прежде всего для сноса, а также для упрощённого возведения и реконструкции одноквартирных жилых домов и нежилых капитальных построек пятого класса сложности по паспорту застройщика (ст. 82 Кодекса). Основание выбора главы фиксируйте письменно в расчёте цены.

5.3. Порядок расчётов при неизменной цене (п. 21 Положения; глава 7 Правил № 1450)

5.3.1. Пункт 21 Положения № 1553. «Порядок расчётов за выполненные подрядные работы определяется гражданским законодательством, законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и договором. В акты включаются фактически выполненные в отчётном месяце работы. Стоимость ресурсов, используемых при выполнении подрядных работ, документально не подтверждается (за исключением объектов, указанных в части второй пункта 20, по которым договором предусмотрена корректировка цены при изменении фактической стоимости материалов, изделий, конструкций по сравнению с учтённой в цене). Стоимость работ, выполненных в отчётном месяце, формируется в ценах на дату составления сметы, на основании которой определена цена по заключённому договору, с применением прогнозного индекса месяца выполнения. При превышении общей стоимости выполненных работ по актам над неизменной ценой стоимость работ последнего месяца уменьшается в акте на сумму превышения. При превышении неизменной цены над общей стоимостью выполненных работ по актам на сумму превышения уменьшается неизменная цена (соответствующее условие включается в договор)».

Практический пример. Сметная стоимость работ по локальной смете 100 000 руб.; дата начала работ по дефектному акту 10.11.2026; продолжительность 3 месяца (10.11.2026 – 09.02.2027). Условные прогнозные индексы СМР по месяцам (в логике постановления Минэкономики от 11.08.2026 № 24): ноябрь 2026 1,0090; декабрь 2026 1,0080; январь 2027 1,0085; февраль 2027 1,0075. Сметная стоимость распределяется по месяцам пропорционально календарным дням (период 92 дня) и умножается на индекс месяца:

Цена заказчика сумма проиндексированных месячных стоимостей плюс НДС. Цена предложения подрядчика та же база с учётом страховых взносов, конкурсного коэффициента, индексов по месяцам и налогов из выручки (п. 17), с подтверждением расчётами (п. 18). При приёмке за каждый месяц: стоимость по смете в ценах даты её составления × индекс этого месяца (п. 21).

Пример иллюстрирует методику. Реальные индексы берите из действующей редакции постановления Минэкономики от 11.08.2026 № 24 с помесячной разбивкой, а не из условных чисел. Итоговая строка таблицы посчитана автоматически и показывает цену до НДС.

5.3.2. Глава 7 Правил № 1450: расчёты, авансы, ответственность.

• П. 43. Порядок расчётов определяется договором с учётом обязательных норм законодательства в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
• П. 44. Расчётный период календарный месяц либо иной период, необходимый для строительства или выполнения видов (этапов) работ. Для объектов, финансируемых полностью или частично за счёт бюджета, календарный месяц, если иное не установлено законодательством.
• П. 45. Основание для расчётов справка о стоимости выполненных работ, подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика на основании акта (актов) сдачи-приёмки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (форма, порядок применения и заполнения утверждаются Минстройархитектуры), акта выполненных работ по пусконаладочным работам. Генподрядчик предъявляет заказчику единый акт и единую справку о стоимости работ собственными силами и силами субподрядчиков.
• П. 46. В договоре по результатам закупки предусматривается выплата текущих авансов на работы расчётного периода, если в предложении подрядчика нет согласия работать без аванса. В иных случаях по соглашению сторон. Процент, сроки и порядок определяются договором. На бюджетных объектах текущий аванс не более 70 процентов стоимости работ, планируемых к выполнению в расчётном месяце, за вычетом целевого аванса на материалы, предусмотренного к отработке в этом месяце. Аванс перечисляется до начала расчётного месяца; при перечислении в месяце он признаётся выданным на этот месяц только с письменного согласия подрядчика (кроме бюджетных объектов).
• П. 47. При невыполнении по вине подрядчика графика производства работ он уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неотработанного текущего аванса. Неотработанный аванс = полученный текущий аванс минус отработанный. Отработанный = стоимость фактически выполненных работ расчётного месяца (с допработами) за вычетом отработанного целевого аванса × процент авансирования. Период пользования с даты получения аванса по дату подписания акта, в счёт которого зачитывается неотработанный аванс. Ставка рефинансирования Нацбанка на день подписания акта. На небюджетных объектах иной порядок по соглашению.
• П. 48. Целевые авансы на материальные ресурсы: на бюджетных объектах перечень ресурсов по приложению к Правилам; на небюджетных по соглашению. В заявке подрядчик указывает наименование, количество и стоимость в размере фактической стоимости, но не выше учтённой в неизменной цене. Заказчик вправе с согласия подрядчика перечислять авансы напрямую изготовителям (кроме бюджетных объектов). Неиспользованные или использованные не по назначению авансы возвращаются с процентами. Договором может быть предусмотрена банковская гарантия на сумму не менее целевого аванса.
• П. 49. На бюджетных объектах проценты за пользование чужими денежными средствами зачисляются в доход бюджета.
• П. 50. Сумма к оплате определяется за вычетом ранее полученных и отработанных текущих авансов и целевых авансов в размере стоимости приобретённых за их счёт ресурсов, включённых в стоимость работ периода. Бюджетные целевые авансы отрабатываются в течение 4 месяцев со дня получения (использование при работах материальных ценностей, приобретённых за счёт аванса). При неотработке по вине подрядчика сумма зачитывается в счёт оплаты работ последнего месяца периода, на который выдавался аванс. На оборудование целевой аванс на срок оплаты, приобретения (изготовления) и монтажа, но не более 4 месяцев; срок продлевается на срок приостановления строительства, если ресурсы закуплены до решения о приостановлении.
• П. 51. При нарушении срока перечисления аванса или оплаты (кроме бюджетных объектов) подрядчик с согласия заказчика вправе привлечь кредит с последующим возмещением расходов заказчиком.
• П. 52. Снижение (превышение) фактической стоимости по сравнению с неизменной ценой при достижении потребительских и качественных характеристик относится подрядчиком на финансовые результаты.
• П. 53. Работы ненадлежащего качества приёмке и оплате не подлежат; не оплачиваются до устранения дефектов и технологически связанные работы; после устранения оплата по ценам, действовавшим на первоначально установленную договором (графиком) дату выполнения.
• П. 54. При срыве по вине подрядчика срока завершения работы, выполненные после срока, оплачиваются по ценам на установленную договором дату завершения, если иное не определено договором.

5.3.3. Стоимость дополнительных работ (п. 23). «Стоимость дополнительных работ формируется в размере их сметной стоимости, определённой на дату начала разработки сметы, с учётом прогнозного индекса месяца выполнения таких работ. Стоимость дополнительных работ отражается при уточнении графика производства работ и графика платежей отдельной строкой».

Различие дат: основные работы индексируются в ценах на дату составления сметы, на основании которой определена цена (п. 21), а дополнительные на дату начала разработки сметы на них (п. 23). Если смета на допработы составляется позже основной, это разные даты. Ошибка в выборе даты частая причина завышения или занижения стоимости допработ.

5.3.4. Завышенные объёмы и стоимость (п. 22). «Отнесение принятых и (или) оплаченных, в том числе авансом, подрядных работ, финансируемых за счёт бюджетных и приравненных средств, к завышенным объёмам и (или) стоимости осуществляется в порядке, установленном пунктом 14 настоящего Положения». Любая ошибка в оформлении допработ, сметы или акта С-2а при бюджетном финансировании превращается в финансовую санкцию: завышенные объёмы и стоимость подлежат возмещению в бюджет.

6.1. Система форм актов сдачи-приёмки

Нормативная база: постановление Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13 (формы первичных учётных документов в строительстве С-2, С-2а, С-2б, С-2в); постановление Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29, утвердившее Инструкцию о порядке применения и заполнения форм актов сдачи-приёмки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ.

• П. 1 Инструкции № 29: формы применяются независимо от источников финансирования и форм собственности. Акты, форма которых разработана организацией самостоятельно, не применяются.
• П. 2: акты оформляет подрядчик при предъявлении работ к приёмке; это первичные учётные документы, подтверждающие наименование, количество и стоимость принятых работ. Акты, подписанные в одностороннем порядке, в бухгалтерском учёте не отражаются.
• П. 3: акты составляются участниками хозяйственной операции, подписываются уполномоченными лицами с указанием должностей, фамилий, инициалов. Даты получения актов заказчиком и подписанных актов заполняются по данным регистрации.
• П. 4: в формы допускается вносить иную информацию, не противоречащую законодательству и системе ценообразования; нарушать структуру формы нельзя.
• П. 5: показатели между резидентами в белорусских рублях; при валютной цене справочно общая стоимость в валюте; если расчёты в валюте, показатели в ней.
• П. 7: при изменении количества и стоимости принятых работ по решению суда или контрольным обмерам составляются корректировочные акты.

6.2. Когда какая форма применяется

• при субподряде генподрядчик представляет заказчику единый акт; отдельные акты возможны при равенстве цен по договорам «заказчик — генподрядчик» и «генподрядчик — субподрядчик» (пп. 8, 9);
• акт С-2б визируется представителем технического надзора заказчика в части количества работ (п. 10); аналогичная логика при текущем ремонте, если надзор осуществляет заказчик или инженер (п. 18 Правил № 1450);
• пусконаладочные работы вносятся в графу 2 акта С-2б отдельным видом (п. 10); услуги генподрядчика субподрядчику («генуслуги») оформляются отдельным актом и в С-2б и С-2в не отражаются (пп. 10, 11);
• при филиалах генподрядчика, исполняющих налоговые обязательства юридического лица, оформляется сводный акт с расшифровкой по каждому исполнителю и актами по каждому филиалу.

6.3. Заполнение формы С-2а (п. 9 Инструкции № 29)

«При выполнении текущего ремонта акт формы С-2а формируется на основании локальной сметы (локального сметного расчёта), составленной в порядке, установленном Инструкцией о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении. В акт вносится информация о фактически выполненных в отчётном периоде работах, объёмах и стоимости в разрезе элементов затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, материалы, транспортные расходы), а также трудозатраты рабочих». Структура:

• наименование работ по позициям локальной сметы;
• единица измерения и фактический объём за отчётный период;
• стоимость по элементам затрат: заработная плата рабочих-строителей и машинистов, эксплуатация машин, материалы, изделия, конструкции, транспортные расходы;
• трудозатраты рабочих (человеко-часы) в натуральном выражении;
• ОХР и ОПР, плановая прибыль, прочие средства (страховые взносы, зимние удорожания, подвижной и разъездной характер, содержание заказчика, непредвиденные, прогнозные индексы, налоги) по структуре локальной сметы.

Дополнительные работы и С-2а (п. 9): «К дополнительным работам, приёмка которых осуществляется с оформлением акта формы С-2а, относятся работы, не предусмотренные проектной документацией, необходимость выполнения которых возникла в ходе строительства и оплата которых осуществляется заказчиком за счёт резерва средств на непредвиденные работы и затраты. Недостатки в сметной документации, выявленные в процессе строительства, к дополнительным работам не относятся».

Критическое разграничение. Если объём завышен или занижен из-за ошибки сметы (неправильный норматив, арифметическая ошибка, не учтён вид работ, очевидно следовавший из документации или дефектного акта), это не допработы. Это основание для корректировки сметы по подп. 39.1 п. 39 Инструкции № 116 (дополнительная локальная смета со знаками «–» и «+») и для корректировки цены по абз. 5 ч. 1 п. 11 Положения № 1553. Оплата идёт не из резерва на непредвиденные, а через корректировку сметы и цены.

Допработы это работы, объективно не предусмотренные документацией, необходимость которых возникла в ходе строительства (скрытые дефекты, обнаруженные при вскрытии конструкций; изменившиеся обстоятельства). Источник оплаты резерв на непредвиденные работы и затраты (1,5 % по подп. 33.5 Инструкции № 116) и экономия по другим статьям в пределах сметной стоимости в целом (п. 38).

Субподряд (п. 9): единый акт генподрядчика на работы собственными силами и субподрядчика; при равенстве цен по обоим договорам возможны отдельные акты С-2а; все работы предъявляются заказчику от имени генподрядчика, в акте субподрядчика в строке «Субподрядчик» запись «работы выполнены субподрядчиком» с наименованием субподрядчика.

6.4. Правовая коллизия Инструкции № 29

Инструкция № 29 не приведена в полное соответствие с последующими актами; в тексте сохраняются ссылки на утратившие силу акты:

Как действовать. Инструкция № 29 остаётся действующим НПА и обязательна в части формы и порядка заполнения. Устаревшие ссылки читаются как отсылки к действующим актам (правопреемство регулирования). При этом:

• структуру формы С-2а нарушать нельзя (п. 4);
• состав и порядок определения стоимостных показателей берите из действующих актов: Кодекс (ст. 79, 83), постановление № 116 (с № 149), Положение № 1553 (в ред. № 266 и № 561), Правила № 1450;
• основание для допработ не «п. 12 Положения» в старой редакции, а пп. 11–12 и 23 Положения № 1553 и п. 38 Инструкции № 116;
• закрепите в учётной политике и (или) договоре порядок применения формы С-2а со ссылкой на действующие акты, чтобы снять вопросы аудиторов и проверяющих.

6.5. Справка о стоимости и комплект документов

П. 45 Правил № 1450: основание для расчётов справка о стоимости выполненных работ, подписанная уполномоченными представителями на основании акта (актов) сдачи-приёмки. Форма справки относится к первичным документам (постановление Минстройархитектуры № 13). Комплект за отчётный месяц:

• акт сдачи-приёмки (С-2а);
• справка о стоимости выполненных работ и затратах;
• локальная смета как основание (для допработ дополнительная локальная смета или смета на допработы);
• исполнительная документация по перечню Минстройархитектуры (акты освидетельствования скрытых работ, акты промежуточной приёмки ответственных конструкций, журналы работ, паспорта и сертификаты на материалы и т.д.);
• при авансах документы об отработке аванса, отчёт о целевом использовании целевого аванса;
• при допработах акт о выявлении допработ, допсоглашение, уточнённые графики производства работ и платежей.

Перечень исполнительной документации утверждён постановлением Минстройархитектуры от 06.10.2026 № 84 (отдельный акт; стоимость человеко-часа он не меняет). П. 20 Правил обязывает подрядчика оформлять исполнительную документацию по перечню Минстройархитектуры, в том числе в электронном виде, если это предусмотрено договором и есть техническая возможность. Ссылку на актуальный перечень включайте в договор.

6.6. Приёмка результата работ

Объекты текущего ремонта не принимаются в эксплуатацию в порядке, установленном для объектов строительства (приёмочная комиссия, акт приёмки), поскольку разрешительная документация не требуется (п. 55 Правил № 1450 отсылает к порядку, установленному законодательством). Результат оформляется актами С-2а и справками о стоимости. Гарантийный срок и порядок устранения недостатков по договору и Правилам (п. 42: дефектный акт на гарантийный ремонт по отдельной форме). При расхождениях по контрольным обмерам или по решению суда составляются корректировочные акты (п. 7 Инструкции № 29).

6.7. Формулировки договора в части расчётов

• Расчётный период. «Расчётным периодом признаётся календарный месяц». Для бюджетного финансирования это императив (п. 44 Правил). Для собственных средств можно иной период, но это усложняет помесячные индексы.
• Основание оплаты. «Основанием для расчётов является подписанная уполномоченными представителями Сторон справка о стоимости выполненных работ, составленная на основании акта сдачи-приёмки формы С-2а».
• Формула стоимости. «Стоимость работ, выполненных в отчётном месяце, формируется в ценах на дату составления локальной сметы, на основании которой определена цена работ по договору, с применением прогнозного индекса стоимости СМР месяца выполнения работ, утверждённого Министерством экономики».
• Авансы. Наличие текущих авансов, процент, срок (до начала расчётного месяца), целевые авансы и перечень ресурсов, отчёт о целевом использовании, порядок отработки и зачёта, ответственность за неотработанный аванс (проценты по ставке рефинансирования на дату подписания акта).
• Превышение и недоимка. «При превышении общей стоимости выполненных работ по актам над неизменной ценой стоимость работ последнего месяца уменьшается в акте на сумму превышения. При превышении неизменной цены над стоимостью выполненных работ по актам на сумму превышения уменьшается неизменная цена». Второе условие обязательно включить в договор (ч. 5 п. 21 Положения № 1553).
• Допработы. Порядок и срок уведомления (не менее 10 календарных дней на ответ заказчика), форма акта, смета на допработы, источник финансирования, срок заключения допсоглашения (до начала работ).
• Корректировка цены. Исчерпывающий перечень оснований (для небюджетных объектов п. 20 ч. 2 и п. 28 Положения № 1553 требуют указать основания в договоре).

Допработы самая конфликтная зона текущего ремонта: значительная часть дефектов скрыта и выявляется после вскрытия конструкций, демонтажа покрытий, отключения систем. Законодатель это учитывает, но требует строгой процедуры.

7.1. Правовое определение и обязанность уведомления

П. 36 Правил № 1450: «Подрядчик при выявлении дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации, дефектном акте и сметной документации (смете) при текущем ремонте и влекущих увеличение стоимости строительства, обязан своевременно в письменной форме сообщить об этом заказчику. При неполучении ответа в течение 10 календарных дней со дня направления сообщения или в иной срок по договору подрядчик вправе приостановить выполнение строительных работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счёт заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения таких работ».

П. 20 Правил обязывает подрядчика своевременно сообщать заказчику о необходимости работ, не предусмотренных документацией, дефектным актом и сметой (допработах), и об увеличении сметной стоимости. П. 9 Инструкции № 29 определяет допработы для целей акта С-2а (оплата за счёт резерва на непредвиденные; недостатки сметы допработами не являются). Ст. 669 ГК: подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика об обстоятельствах, грозящих годности или прочности результата либо создающих невозможность завершения в срок, и приостановить работу. Ст. 672 ГК: дополнительные работы и увеличение сметной стоимости.

7.2. Пошаговый алгоритм

Шаг 1. Фиксация. Дата, место (ось, помещение), характер обстоятельства, фото и видео, при необходимости вскрытие конструкции с актом освидетельствования скрытых работ или актом на выявленные допработы (произвольная форма с обязательными реквизитами).

Шаг 2. Письменное уведомление заказчика с указанием:

• описания обстоятельства и причин;
• перечня и объёмов допработ;
• обоснования невозможности продолжения без допработ (или возможности продолжения, если фронт не блокируется);
• предварительной стоимости;
• влияния на сроки (график производства работ);
• ссылки на п. 36 Правил и условия договора;
• предложения о порядке действий.

Способ направления с подтверждением получения (нарочно с отметкой, заказное письмо с уведомлением, ЭДО, электронная почта, если предусмотрено договором). Отсчёт 10 календарных дней идёт со дня направления, поэтому факт и дату нужно уметь доказать.

Шаг 3. Реакция заказчика (10 календарных дней).

• (а) Согласие. Поручает разработать смету на допработы, подписывает акт о выявлении допработ, заключает допсоглашение до начала работ (п. 18 Правил).
• (б) Отказ. Письменно с обоснованием. Если докажет отсутствие необходимости работ, освобождается от убытков простоя.
• (в) Молчание. По истечении 10 дней (или иного срока по договору) подрядчик вправе приостановить работы с отнесением убытков простоя на заказчика. Приостановление оформляется: уведомление, акт, запись в общем журнале работ, расчёт убытков (простой бригад и механизмов, охрана площадки, аренда, накладные).

Критическая ошибка подрядчика: выполнить допработы без письменного согласия заказчика, «чтобы не срывать сроки». Работы не оплачиваются (увеличение сверх неизменной цены оформляется только через корректировку и допсоглашение); затраты заказчика могут быть признаны не имеющими документального основания; при бюджетном финансировании это нецелевое использование и завышение объёмов (п. 22 Положения № 1553).

Критическая ошибка заказчика: игнорировать уведомление. Молчание свыше 10 дней даёт подрядчику право приостановить работы с убытками на заказчика; плюс перенос сроков по п. 66 Правил (дополнительные объёмы, влияющие на своевременность) с корректировкой неизменной цены.

Шаг 4. Сметное оформление. Два механизма (подп. 39.1 и 39.2 п. 39 Инструкции № 116):

• Корректировка существующей сметы (подп. 39.1). Дополнительная локальная смета по форме приложения 1: указываются номер корректируемой сметы и номер позиции; корректируемые и корректирующие позиции идут друг за другом; исключаемые позиции со знаком «–», добавляемые «+»; составление смет взамен выпущенных не допускается, кроме полного исключения всех позиций. Применяется при изменении объёмов или характеристик уже предусмотренных работ, в том числе при недостатках сметы.
• Смета на дополнительные работы (подп. 39.2). Отдельная локальная смета по приложению 1, в которую включаются: страховые взносы; зимние удорожания; подвижной и разъездной характер, перевозка рабочих-строителей подрядчика; прогнозные индексы СМР и оборудования; налоги и отчисления (кроме страховых взносов). Применяется к новым работам, не предусмотренным документацией. Основание акт, оформленный заказчиком и проектной организацией (п. 38); при текущем ремонте без проектной организации акт оформляется заказчиком и подрядчиком (при привлечении инженера и им).

Шаг 5. Стоимость и источник финансирования. Стоимость (п. 23 Положения): сметная стоимость допработ на дату начала разработки сметы на них с индексом месяца выполнения. Источник (п. 38 Инструкции № 116): за счёт средств на непредвиденные работы и затраты и экономии по другим статьям в пределах сметной стоимости в целом. Сначала резерв на непредвиденные (1,5 % по подп. 33.5), затем экономия. Если допработ больше резерва и экономии, нужно увеличение сметной стоимости и цены договора, возможное только в пределах закупочного законодательства (10 % для госзакупок; 15 % для закупок за собственные средства) либо через новую закупку.

В графиках (п. 23): допработы отражаются при уточнении графика производства работ и графика платежей отдельной строкой. Корректировка цены (абз. 7 ч. 1 п. 11): при изменении сроков из-за допработ, влияющих на своевременное исполнение; по абз. 6–9 в отношении работ после наступления обстоятельств с индексами месяца выполнения в новые сроки (п. 12).

Шаг 6. Изменение договора.

• Форма: допсоглашение (п. 62 Правил); соглашение об изменении договора закупки в той же форме, что и договор (п. 2 ст. 25 Закона № 419-З; ч. 3 п. 44 Положения № 168).
• Госзакупки: проект соглашения размещается на ЭТП, поставщик подписывает в течение 5 рабочих дней со дня размещения; соглашение размещается в ГИАС. Предел 10 % по объёму (подп. 1.8 п. 1 № 395); цена меняется только по основаниям подп. 1.8 (изменение законодательства, регулируемые цены) или актам Совмина.
• Закупки за собственные средства: 15 % по объёму (абз. 3 ч. 2 п. 44 Положения № 168) и специальное основание: изменение требований, объёма, сроков и цены не более чем на 15 % при выявлении работ по текущему ремонту, не предусмотренных дефектным актом и сметой (абз. 10 ч. 2 п. 44), подтверждённое актом закупающей организации, подрядчика и инженерной организации (если привлечена).
• Сроки (п. 65 Правил): сторона, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения договора, письменно уведомляет другую и готовит предложения; та в течение 5 рабочих дней рассматривает предложения и подписывает допсоглашение, либо соглашается на расторжение, либо отказывается от исполнения. Если стороны своевременно не приняли мер, они обязаны выполнять условия заключённого договора (кроме случаев изменения законодательства).

Шаг 7. Выполнение, приёмка, оплата.

• Работы выполняются после подписания допсоглашения (п. 18 Правил).
• Приёмка актом С-2а (п. 9 Инструкции № 29); в С-2б допработы не отражаются (п. 10).
• В справке о стоимости допработы отдельной строкой (п. 23 Положения).
• При расчёте отработанного текущего аванса стоимость выполненных работ месяца берётся с допработами (п. 47 Правил).

7.3. Пределы изменения договора при допработах

7.4. Типичные ошибки

8.1. Три контура регулирования

• сметно-строительное (Инструкция № 116: ведомость отходов, средства на обращение с отходами, возвратные материалы);
• договорное (Правила № 1450: уборка и освобождение площадки);
• экологическое и налоговое (Закон от 20.07.2007 № 271-З «Об обращении с отходами»; Налоговый кодекс: экологический налог за захоронение; постановление Совмина от 23.07.2012 № 143 об отнесении отходов к опасным и др.).

8.2. Сметная сторона

8.2.1. П. 14 Инструкции № 116 (в ред. № 149). «Для отходов, подлежащих хранению, использованию, обезвреживанию, захоронению, в том числе использованию в качестве изолирующего слоя на объектах захоронения отходов, за итогом локальной сметы справочно приводится масса (количество) каждого вида отходов. Масса (количество) уточняется в процессе строительства». Масса отходов не входит в стоимость работ, а указывается для расчёта средств на обращение с отходами. № 149 исключил из п. 14 слово «объёмная» (и из графы 3 приложения 8 слова «объёмная» и «, м.п.»): отходы учитываются по массе (т) или количеству (шт., м³).

8.2.2. Ведомость отходов (приложение 8). В ценах на дату разработки; номер локальной сметы; графы: 1 код отхода; 2 наименование; 3 масса (количество), т (шт.); 4 средства на перевозку (погрузка, транспортировка, разгрузка); 5 приём, использование, обезвреживание, захоронение, хранение; 6 экологический налог; 7 всего, тыс. руб. При текущем ремонте ведомость составляется к локальной смете (объектных смет нет, п. 4 Инструкции).

8.2.3. Подп. 31.13: состав средств. Перевозка отходов в санкционированные места хранения, захоронения, на объекты обезвреживания и использования (по массе, фактическому расстоянию и тарифам); приём, использование, обезвреживание, захоронение, хранение (по массе и текущим ценам, тарифам); экологический налог. Определяются по итогу графы 7 ведомости (приложение 8).

8.2.4. П. 10 в ред. № 149. С 01.01.2026 в локальную смету по текущему ремонту включаются средства на обращение с отходами (новый абзац ч. 1 п. 10). Раньше они предусматривались только в сводном сметном расчёте (глава 9), которого при текущем ремонте нет. Условие: ведомость отходов на основании данных дефектного акта о массах (количестве) отходов.

8.2.5. Возвратные материалы и суммы (п. 2 Инструкции № 116). Возвратные материалы полученные в ходе сноса, демонтажа материалы, пригодные для повторного применения, а также отходы, подлежащие реализации. Возвратные суммы денежные средства от реализации возвратных материалов и материалов попутной добычи, не используемых на данном или иных объектах заказчика и направляемых на компенсацию ранее выделенных бюджетных средств; определяются по отпускным (текущим) ценам на аналогичные материалы; включают погрузочно-разгрузочные работы и транспортные расходы до места складирования и (или) переработки.

Практика. При ремонте образуются: металлолом (радиаторы, трубы, кровельная сталь), бой кирпича и бетона (вторичный щебень), древесина, кабель (лом цветных металлов), окна и двери. Их стоимость уменьшает сметную стоимость либо образует доходы. В договоре нужны: перечень возвратных материалов, порядок оценки, кому принадлежат и кто реализует, порядок зачёта возвратных сумм. Без этого споры о том, кто получил доход от металлолома.

8.3. Договорная сторона (Правила № 1450)

• П. 20: подрядчик обеспечивает надлежащее и безопасное складирование материалов, регулярную уборку площадки и объекта от отходов и мусора, сохранность имущества заказчика.
• П. 41: после завершения работ подрядчик освобождает площадку от отходов, неиспользованных ресурсов и временных построек в согласованные сроки.
• П. 20: если ресурсами обеспечивает заказчик, подрядчик представляет письменный отчёт об использовании и возвращает излишки.

Рекомендуемые условия договора по отходам:

• Собственник отходов, плательщик экологического налога и лицо, обязанное обеспечить удаление (по общему правилу образовавший, то есть подрядчик, если не предусмотрено иное).
• Включены ли расходы на удаление в неизменную цену (по ведомости отходов подрядчик несёт их сам; если не включены, нужно допсоглашение или допработы).
• Обязанность подрядчика заключить договоры с организациями по вывозу, использованию, обезвреживанию и захоронению, имеющими разрешительные документы.
• Передача заказчику копий документов о передаче отходов (акты, ТТН, документы о приёме на объекты захоронения или использования).
• Учёт отходов по Инструкции Минприроды и статистическая отчётность (форма 1-отходы).
• Ответственность за нарушения природоохранного законодательства, возмещение заказчику штрафов по вине подрядчика.
• Опасные отходы при ремонте старых зданий: асбестосодержащие материалы (шифер, трубы, уплотнения), ртутьсодержащие (лампы, приборы), отработанные масла и ГСМ, остатки ЛКМ и растворителей, битум. Их удаление требует особых условий и лицензий, должно быть названо в дефектном акте и учтено в смете.

8.4. Налоговая сторона: экологический налог

Объект налогообложения захоронение отходов производства (глава 21 НК). Плательщики организации и ИП, осуществляющие захоронение на объектах захоронения, то есть собственники отходов, если иное не установлено договором.

• Определите собственника отходов в договоре. Если подрядчик становится собственником или сам организует удаление, плательщик подрядчик; если собственник заказчик, а подрядчик лишь вывозит по его поручению, плательщик заказчик.
• Средства на экологический налог включаются в смету (подп. 31.13, графа 6 приложения 8) и в неизменную цену; при текущем ремонте с 01.01.2026 через п. 10.
• Ставки установлены НК (приложение), индексируются ежегодно, применяются с повышающими и понижающими коэффициентами.
• Декларация представляется в сроки НК; налог исчисляется и уплачивается по месту нахождения объекта захоронения.
• Отходы, переданные на использование или обезвреживание, объектом обложения за захоронение не являются при наличии подтверждающих документов (договор, акт приёма-передачи, документы о реализации вторичных ресурсов).
• Код по классификатору отходов определяет ставку и льготы; указывайте его в графе 1 ведомости и сверяйте с документами о передаче.

Риск 2026 года. Если в дефектном акте и смете средства на отходы не предусмотрены (возможно только при отсутствии обоснования, п. 10 в ред. № 149), подрядчик обязан вывезти отходы по п. 41 Правил, но не имеет источника в рамках неизменной цены. Итог: невыполнение обязанности или спор о допработах. Профилактика: при обследовании оценивайте и фиксируйте в дефектном акте виды и объёмы отходов.

8.5. Чек-лист по отходам

• В дефектном акте виды и ориентировочные массы отходов с кодами по классификатору.
• В дефектном акте обоснованы средства на обращение с отходами (условие п. 10 в ред. № 149).
• Составлена ведомость отходов (приложение 8) с итогом по графе 7.
• В смету включены перевозка (фактическое расстояние, тарифы), приём, захоронение, использование, экологический налог.
• Определены возвратные материалы и возвратные суммы; порядок оценки и зачёта в договоре.
• В договоре определены собственник отходов и плательщик эконалога.
• В договоре закреплены уборка (п. 20), освобождение площадки (п. 41), сроки, документы о передаче отходов, ответственность.
• Проверены разрешительные документы подрядчика и перевозчика или объекта захоронения (в т.ч. для опасных отходов).
• Организованы учёт отходов и статотчётность.
• При изменении масс отходов уточнена ведомость (п. 14), при необходимости оформлены допработы или корректировка сметы.

9.1. Принцип: текущий ремонт не капитализируется

Затраты на текущий ремонт основных средств признаются расходами периода, в котором произведены, и не увеличивают первоначальную (переоценённую) стоимость основного средства: он направлен на предупреждение износа, устранение повреждений и неисправностей, улучшение эстетических качеств (подп. 1.83 п. 1 ст. 1 Кодекса), то есть на поддержание объекта, а не на повышение его свойств или продление срока полезного использования. Капитализируются:

• капитальный ремонт в установленном порядке;
• модернизация, реконструкция, техническая модернизация как затраты на улучшение (обычно пересматриваются срок службы и амортизация);
• достройка, дооборудование.

Связь с разделом 2. Неправильная квалификация (капремонт как текущий) приводит не только к строительным нарушениям, но и к искажению учёта: занижению стоимости основного средства, завышению расходов периода, занижению налога на прибыль и амортизации. Это типовое нарушение при проверках.

9.2. Учёт у заказчика (застройщика)

База: Закон от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учёте и отчётности»; национальные стандарты по основным средствам и затратам; Инструкция о формировании фактической стоимости строительства в учёте заказчика (п. 6 ст. 79 Кодекса); учётная политика. Типовые проводки (уточняются учётной политикой и планом счетов):

• Назначение объекта определяет счёт затрат: цех 20/25; административное здание 26; торговля 44; вспомогательное производство 23/29.
• Расходы признаются по мере приёмки, на дату подписания акта С-2а и справки (принцип начисления).
• Счёт 08 при текущем ремонте не используется: затраты сразу на счета расходов.
• Первичка: дефектный акт (С-1), локальная смета, договор с графиками, акты освидетельствования скрытых работ, акт С-2а, справка о стоимости, документы по авансам, исполнительная документация. Отсутствие любого документа ставит затраты под сомнение.
• Фактическая стоимость строительства (п. 6 ст. 79) для текущего ремонта, не вводимого в эксплуатацию, ведётся как учёт затрат на ремонт, а не как незавершённое строительство.

9.3. Учёт у подрядчика

• Выручка признаётся по мере сдачи-приёмки на основании акта С-2а и справки.
• Счёт 20 отражает затраты по работам, не принятым заказчиком на отчётную дату.
• Экономия подрядчика положительная разница между неизменной ценой и фактической стоимостью; перерасход его убыток (п. 52).
• Отчёт о целевом использовании целевого аванса обязателен (п. 20 Правил).
• Если подрядчик собственник отходов и платит эконалог, налог относится на затраты (счёт 20) или прочие расходы по учётной политике; реализация возвратных материалов (металлолом и др.) прочий доход.

9.4. Налоговый учёт

9.4.1. Налог на прибыль. Ст. 169 НК: затраты экономически обоснованы, подтверждены документами, произведены для деятельности, направленной на получение дохода; принцип начисления. Ст. 170 НК: состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг); расходы на ремонт основных средств, в том числе арендованных, относятся к ним.

Ремонт арендованного имущества. Ст. 587 ГК: арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, за свой счёт производить текущий ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено законодательством или договором. Затраты арендатора учитываются при налогообложении прибыли, если договор не предусматривает возмещения арендодателем. При возмещении у арендатора затраты не учитываются, у арендодателя включаются в его расходы или доходы в общем порядке.

Проверьте договор аренды до начала ремонта. Три варианта дают разный налоговый результат: (1) ремонт за счёт арендатора без возмещения: затраты учитываются у арендатора; (2) за счёт арендатора с возмещением: у арендатора не учитываются, у арендодателя доход и расходы; (3) за счёт арендодателя: подрядчик работает по договору с арендодателем, у арендатора расходов нет. Неурегулированный письменно вариант источник споров с налоговыми органами и снятия затрат.

Амортизация. При текущем ремонте переоценка, изменение срока полезного использования и норм амортизации не производятся. При модернизации и реконструкции производятся в установленном порядке.

9.4.2. НДС. Работы облагаются НДС в общем порядке. Для работ, освобождаемых от НДС, стоимость ресурсов по подп. 8.2–8.5 п. 8 Инструкции № 116 определяется по ценам (тарифам) с НДС (п. 9). Заказчик принимает НДС к вычету при праве на вычет, принятии работ к учёту, наличии первички (акт С-2а, справка) и ЭСЧФ. Неизменная цена включает НДС (п. 16 Положения № 1553). Изменение налогового законодательства основание корректировки цены (абз. 2 ч. 1 п. 11).

9.4.3. Экологический налог. См. раздел 8.4: плательщик определяется по принадлежности отходов и условиям договора.

9.4.4. Прочие налоги и отчисления. Обязательные страховые взносы в ФСЗН 34 % от фонда оплаты труда (в смете подп. 31.2 Инструкции № 116; в локальной смете текущего ремонта п. 10). Налоги из выручки (НДС, при упрощённой системе налог УСН, отчисления в Белгосстрах в части, относимой на выручку, и др.) учитываются в цене предложения как элемент «Н» в формулах подп. 7.1 п. 7 и п. 26 Положения № 1553. Налог на недвижимость и земельный налог с ремонтом напрямую не связаны, но при изменении характеристик (модернизация, реконструкция) возможна переоценка.

9.5. Минимальный комплект документов для подтверждения затрат

До начала работ:

• приказ о проведении обследования и создании комиссии;
• дефектный акт С-1 (с датой начала и продолжительностью работ, количественными показателями, обоснованием прочих средств);
• локальная смета по Инструкции № 116 (при необходимости ведомость отходов);
• документы о закупке (годовой план, решение о проведении, протокол или справка о выборе поставщика, документация о закупке);
• договор подряда с приложениями (график производства работ, график платежей, расчёт неизменной цены, перечень материалов заказчика, график поставки).

В процессе работ:

• общий журнал работ, специальные журналы;
• акты освидетельствования скрытых работ, акты промежуточной приёмки ответственных конструкций;
• уведомления о допработах, акты о выявлении допработ, дополнительные сметы, допсоглашения;
• документы по авансам: заявки, платёжные документы, отчёты о целевом использовании;
• документы по отходам: акты передачи, ТТН, договоры с организациями по обращению с отходами.

По завершении:

• акты С-2а по отчётным месяцам;
• справки о стоимости выполненных работ, итоговая справка по объекту;
• акт об освобождении площадки от отходов и временных построек (п. 41 Правил);
• документы по гарантийным обязательствам.

10.1. Правовая основа

П. 2 ст. 391 ГК: «Если иное не предусмотрено законодательными актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора». П. 3 ст. 391: условия определяются по усмотрению сторон в пределах законодательства (ст. 392); диспозитивные нормы применяются, если стороны не установили иное. К каждой части смешанного договора применяется свой режим:

• строительный подряд (гл. 37 §3 ГК, Кодекс, Правила № 1450, Положение № 1553, Инструкция № 116, форма С-2а);
• оказание услуг (гл. 38 ГК, акт в произвольной форме);
• поставка и купля-продажа (гл. 27, 30 ГК, товарные накладные);
• подряд на проектные и изыскательские работы;
• перевозка, аренда, хранение и др.

10.2. Типичные смешанные конструкции при текущем ремонте

10.3. Главная опасность: смешивание с работами, требующими проектной документации

Если в один договор включены работы текущего ремонта (без проекта, разрешений, аттестатов, уведомления о СМР) и работы капремонта, модернизации или реконструкции (с ними), возникают последствия:

• Упрощённый порядок не применить ко всему договору. Ст. 83 Кодекса распространяется на текущий ремонт. Наличие работ иного вида требует разрешительной документации, проектной документации, госстройэкспертизы (когда обязательна), уведомления о СМР в госстройнадзор (ст. 85 Кодекса, порядок постановления Совмина от 02.12.2025 № 698), технического и государственного строительного надзора.
• Аттестат соответствия. П. 3.3 ст. 83 освобождает от аттестатов только при текущем ремонте. При работах иного вида подрядчик и (при необходимости) проектировщик должны иметь аттестаты. Требовать аттестат при «текущем ремонте», если работы фактически смешанные, правомерно.
• Сметная документация. Нельзя составить «только локальную смету» (п. 4 Инструкции № 116): по части работ нужен полный комплект (локальные и объектные сметы, ССР, сводка средств, ведомости). Два порядка в одном договоре на практике нереализуемы.
• Форма акта. С-2а для текущего ремонта, С-2б для неизменной цены по главе 2 Положения № 1553. Два режима приёмки и расчётов, два набора графиков, высокий риск ошибок.
• Госзакупки: запрет объединения в лоте. П. 3 ст. 21 Закона № 419-З запрещает объединять в предмете закупки или лоте технологически и функционально не связанные неоднородные работы (услуги). Текущий ремонт и разработка проекта на капремонт неоднородны.
• Пороги закупок. Вид процедуры определяется по ориентировочной стоимости годовой потребности по объекту строительства (п. 2 ст. 18 Закона № 419-З). Смешение объектов и видов работ искажает расчёт порога и может быть квалифицировано как обход конкурентных процедур.
• Налоги и учёт. Часть работ формирует расходы периода (текущий ремонт), часть капвложения с амортизацией. Без раздельного учёта стоимости частей невозможно корректно отразить операции; риск искажения налоговой базы.

10.4. Как оформить смешанный договор, если он необходим

• Структурируйте предмет по разделам: наименование, объём, сроки, цена, порядок сдачи-приёмки, формы первички, режим регулирования.
• Разделите цену: цена каждого раздела и общая цена; смета для подрядных работ, калькуляция или тариф для услуг, спецификация для поставки.
• Раздельная приёмка: для строительных работ С-2а (С-2б) и справка; для услуг акт оказанных услуг; для поставки ТН или ТТН и акт приёма-передачи; раздельные сроки приёмки и оплаты.
• Раздельные приложения: дефектный акт и локальная смета, ТЗ или калькуляция для услуг, спецификация для поставки.
• Укажите применимые нормы для каждой части (реализация п. 2 ст. 391 ГК): «К отношениям Сторон по разделу 1 применяются правила о договоре строительного подряда, включая Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утверждённые постановлением Совмина от 15.05.2025 № 266… К отношениям по разделу 2 применяются правила о возмездном оказании услуг…».
• Установите приоритет условий на случай коллизии и порядок разрешения споров по каждой части.
• Проверьте допустимость по закупочному законодательству (п. 3 ст. 21 Закона № 419-З для госзакупок; Положение № 168 для собственных средств); при необходимости разбейте на отдельные закупки.
• Обеспечьте раздельный бухгалтерский и налоговый учёт по разделам (субсчета, аналитика по договорам, раздельное отражение расходов периода и капвложений).
• Для закупок за собственные средства (№ 168): изменение объёма на 15 % с учётом «сопутствующих работ (услуг)» (абз. 3 и 4 ч. 2 п. 44) механизм, рассчитанный на смешанные предметы; стоимость основных работ меняется пропорционально, сопутствующих с учётом этого изменения.

10.5. Договор жизненного цикла

П. 3 ст. 21 Закона № 419-З допускает объединение технологически и функционально не связанных неоднородных работ (услуг), если по итогам закупки заключается договор жизненного цикла. Он может объединять проектирование, строительство, текущий ремонт и эксплуатацию объекта. Это редкий, но доступный инструмент; его применение требует специальных условий Закона № 419-З и актов Совмина.

11.1. Матрица рисков по ролям

Руководителю организации-заказчика

Инженеру, начальнику ПТО

Экономисту, сметчику

Бухгалтеру

Специалисту по закупкам

Юристу

11.2. План действий на IV квартал 2026 – I квартал 2027 года

• Актуализировать ЛПА о закупках под постановление № 168 (в ред. № 355) и изменения № 90 к постановлению № 395. Проверить, нет ли договоров, заключённых до 11.07.2026, которые планируется продлевать: это запрещено.
• Пересчитать все пороги в рублях исходя из БВ = 45 руб.; обновить справочники и шаблоны решений о закупке.
• Проверить шаблоны дефектного акта С-1: дата начала работ, продолжительность, количественные показатели, стеснённые условия, обоснование прочих средств (отходы, разработка сметы, экспертиза).
• Обновить шаблоны локальной сметы под постановление № 116 (в ред. № 149): структура, п. 10, ведомость отходов, отсутствие объектных смет и ССР.
• Проверить применение норм № 146: п. 5 приложения 1 (ремонтные виды работ) и коэффициент 1,115 к плановой прибыли. Пересчитать сметную документацию, разработанную до 13.02.2026 и не завершённую, при необходимости (п. 3 постановления № 116 в ред. № 149: право заказчика, оформляется решением).
• Обновить шаблоны договоров подряда: основания корректировки неизменной цены (п. 20 ч. 2, п. 28 Положения № 1553), условие об уменьшении цены при превышении над стоимостью работ (ч. 5 п. 21), порядок уведомления о допработах и срок ответа, ссылка на перечень исполнительной документации, условия по отходам и возвратным материалам.
• Учесть постановление № 561 (опубликовано 03.11.2026): распространение Положения № 1553 на «генподрядчик — субподрядчик», новая редакция подп. 7.1 п. 7 (ресурсный метод с формулой), подтверждение расчётами цены по видам работ (п. 10), новая глава 4, корректировка при снижении фактических затрат на перевозку рабочих (51,02 %). Проверить действующие договоры субподряда.
• Обучить персонал разграничению: 10 % (госзакупки) и 15 % (собственные средства); допработы и недостатки сметы; текущий ремонт и содержание; С-2а и С-2б.
• Провести внутренний аудит незавершённых договоров текущего ремонта: дефектный акт и смета, корректность цены, допсоглашения на допработы, комплектность исполнительной документации и актов С-2а, расчёты по авансам.
• Подготовиться к 01.01.2027: вступает в силу подп. 1.1 п. 1 постановления № 561 (порядок утверждения нормативов расхода ресурсов, в том числе по эксплуатации (содержанию и текущему ремонту) автомобильных дорог Минтрансом); следить за БВ и стоимостью человеко-часа на 2027 год, за прогнозами индексов (в постановлении Минэкономики № 24 на 2027 год: СМР 109,8 %, оборудование 103,3 %, прочие 105,0 %, цены в строительстве 106,6 %).

Приложение А. Перечень нормативных правовых актов и ТНПА

А.1. Законодательные акты

А.2. Акты Совета Министров

А.3. Акты Министерства архитектуры и строительства

А.4. Акты Министерства экономики

А.5. ТНПА и стандарты

А.6. Утратившие силу акты, которые нельзя применять в 2026 году

Приложение Б. Справочник числовых значений 2026 года

Б.1. Базовая величина и производные пороги

Базовая величина с 01.01.2026 равна 45,00 руб. (постановление Совмина от 20.11.2025 № 651).

Б.2. Проценты и пределы

Б.3. Сметные нормативы 2026 года

Б.4. Прогнозные индексы (постановление Минэкономики от 11.08.2026 № 24)

Постановление содержит помесячную разбивку: именно она применяется при расчётах по п. 16 и п. 21 Положения № 1553.

Приложение В. Чек-листы

В.1. Квалификация работ

• Проведено обследование (осмотр) объекта или его части с участием комиссии, состав которой определён приказом.
• Определён физический износ конструкций и элементов (ТКП 45-1.04-119-2008).
• Перечень предполагаемых работ сопоставлен с приложением А СП 1.04.01-2021 (текущий ремонт).
• Перечень не относится к приложениям Б (капремонт) и В (модернизация) СП 1.04.01-2021.
• Нет признаков реконструкции: назначение объекта и основные ТЭП не изменяются.
• Нет устройства новых инженерных систем, перепланировки, замены оборудования на более производительное.
• Нет замены несущих конструкций; объём замены однотипных элементов не превышает принятых порогов (например, оконные заполнения до 40 %).
• Работы не входят в перечень работ по техническому обслуживанию (для жилфонда постановление Совмина от 27.01.2009 № 99) и не являются устранением «незначительных неисправностей».
• Квалификация оформлена приказом (решением) руководителя с указанием оснований.
• При сомнениях получено заключение специализированной организации по результатам обследования.

В.2. Дефектный акт формы С-1

• Применена утверждённая форма (постановление Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14 в ред. от 13.03.2024 № 13). Самостоятельно разработанная форма не допускается.
• Указаны наименование объекта по инвентарному номеру, адрес, назначение.
• Указаны дата составления, состав комиссии, основание (приказ).
• Приведены результаты обследования с указанием физического износа.
• Перечень дефектов с количественными показателями (шт., м², м.п., м³, т) по каждому конструктивному элементу и помещению.
• Приведён укрупнённый перечень работ по устранению дефектов (соответствует приложению А СП 1.04.01-2021).
• Указана дата начала выполнения работ, установленная заказчиком.
• Указан период (продолжительность) выполнения работ, установленный заказчиком.
• Зафиксированы стеснённые и усложнённые условия (работающее производство, наличие людей, ограниченное время, ограничения по шуму и пыли, отсутствие подъездных путей и т.п.).
• Зафиксированы условия, влияющие на организацию работ (нужна ли перевозка рабочих, временные здания, работы в зимнее время).
• Обоснованы прочие средства: обращение с отходами (виды и массы), разработка сметной документации, государственная строительная экспертиза (при необходимости): требование п. 10 Инструкции № 116 в ред. № 149.
• Указаны особые виды отходов (асбестосодержащие, ртутьсодержащие, ЛКМ, ГСМ) при их наличии.
• Акт подписан членами комиссии и утверждён руководителем заказчика.
• Дата составления акта предшествует дате начала работ и дате составления сметы.

В.3. Локальная смета на текущий ремонт

• Составлена только локальная смета (п. 4 Инструкции № 116); объектные сметы, ССР, сводка средств не составляются.
• Форма приложение 1 к Инструкции № 116; структура не нарушена.
• Указана дата составления (дата начала разработки сметной документации).
• Объёмы взяты из дефектного акта и техчастей сборников НРР (п. 11).
• Данные сгруппированы по проектно-технологическим модулям (ПТМ); затраты на вспомогательные машины, механизмы и материалы отдельной строкой.
• Стоимость человеко-часа 16,96 руб. (постановление № 145).
• Нормы ОХР/ОПР и плановой прибыли по п. 5 приложения 1 к постановлению № 146 (ремонтные виды работ), плановая прибыль с коэффициентом 1,115.
• Страховые взносы 34 %.
• Материалы: применён подп. 8.3 п. 8; при использовании мониторинга цен разработчика (подп. 8.3.3, допустим для текущего ремонта) имеются подтверждающие документы.
• Транспортные расходы по подп. 8.4 (в т.ч. хранение 2 % / 0,75 % для металлоконструкций).
• Включены средства по п. 10: страховые взносы; временные здания и зимние удорожания (при обосновании); подвижной и разъездной характер и перевозка рабочих (при отсутствии подрядных организаций в месте объекта); содержание заказчика (нормы × 0,9); непредвиденные 1,5 %; прогнозные индексы; налоги и отчисления (кроме страховых взносов); обращение с отходами; другие средства (при обосновании в дефектном акте).
• За итогом сметы справочно приведена масса (количество) каждого вида отходов (п. 14).
• Составлена ведомость отходов (приложение 8) с итогом по графе 7: перевозка, приём/захоронение/использование, экологический налог.
• Определены возвратные материалы и возвратные суммы (при наличии).
• Применены помесячные прогнозные индексы (постановление Минэкономики № 24) с распределением стоимости по месяцам пропорционально календарным дням (п. 16 Положения № 1553).
• Смета утверждена заказчиком и передана подрядчику (для формирования цены предложения).

В.4. Процедура закупки

• Определён источник финансирования (бюджет и приравненные средства: Закон № 419-З и постановление № 395; собственные средства: постановление № 168 в ред. № 355).
• Ориентировочная стоимость годовой потребности определена по объекту строительства (п. 2 ст. 18 Закона № 419-З).
• Работы включены в годовой план государственных закупок (при госзакупках).
• Процедура выбрана по порогам (приложение Б.1).
• Предмет закупки не объединяет технологически и функционально не связанные неоднородные работы (п. 3 ст. 21 Закона № 419-З).
• В документации не требуется аттестат соответствия (для чистого текущего ремонта п. 3.3 ст. 83 Кодекса).
• К документации приложены дефектный акт и локальная смета (или проект дефектного акта с указанием, что смета формируется победителем).
• Определены дата начала и продолжительность работ (для формирования цены).
• Учтены преференциальная поправка и правила допуска (подп. 1.5, 1.6 п. 1 № 395; пп. 15, 32 Положения № 168).
• При закупке из одного источника оформлена справка (п. 4 ст. 22 Закона № 419-З, не позднее 5 рабочих дней со дня заключения договора); при 50–500 б.в. проведено изучение конъюнктуры рынка.
• Проверено, не относится ли закупка к случаям, продлённым до 31.12.2027 (подп. 1.9 п. 1 № 395 в ред. № 90 и № 355).
• Для собственных средств проверено соблюдение п. 21 (до 100 б.в.) и п. 9 приложения 4 (свыше 100 до 1000 б.в.); годовой лимит 5000 б.в. не применяется к закупкам при строительстве.
• Проверено, что договор не «старый» (заключён до 11.07.2026) и не планируется к продлению без применения № 168 (запрет по № 355).

В.5. Договор строительного подряда на текущий ремонт

• Имеются дефектный акт и локальная смета (п. 5.1 Правил № 1450); они неотъемлемая часть договора.
• Предмет описан со ссылкой на дефектный акт и смету, объект указан по инвентарному номеру.
• Указаны неизменная договорная цена и порядок её формирования; приложены расчёт цены, график производства работ (приложение 1 к Положению № 1553), график платежей (приложение 2).
• Указаны сроки начала и завершения работ, промежуточные сроки (этапы).
• Перечислены основания корректировки неизменной цены (обязательно для небюджетных объектов: п. 20 ч. 2, п. 28 Положения № 1553).
• Включено условие об уменьшении неизменной цены при превышении её над общей стоимостью выполненных работ по актам (ч. 5 п. 21 Положения № 1553).
• Определён расчётный период (календарный месяц императив для бюджетных объектов, п. 44 Правил).
• Установлен порядок расчётов: акт С-2а и справка о стоимости (п. 45 Правил).
• Условия об авансах: наличие текущих авансов, процент, срок (до начала расчётного месяца), целевые авансы и перечень ресурсов, отчёт и отработка (4 месяца для бюджетных), ответственность за неотработанный аванс (проценты по ставке рефинансирования Нацбанка).
• Порядок при допработах: форма и способ уведомления, срок ответа (не менее 10 календарных дней), форма акта, смета на допработы, срок допсоглашения (до начала работ), источник финансирования (резерв на непредвиденные и экономия в пределах сметной стоимости).
• Обязанности по отходам: собственник, плательщик экологического налога, регулярная уборка (п. 20 Правил), освобождение площадки в согласованные сроки (п. 41), документы о передаче отходов, ответственность за экологические правонарушения.
• Порядок обращения с возвратными материалами: перечень, оценка, принадлежность, зачёт в расчётах.
• Перечень исполнительной документации (со ссылкой на перечень Минстройархитектуры, в т.ч. постановление от 06.10.2026 № 84) и возможность оформления в электронном виде.
• Гарантийный срок, порядок устранения недостатков, дефектный акт на гарантийный ремонт (п. 42 Правил), срок направления представителя подрядчика (5 календарных дней).
• Ответственность сторон (неустойки), порядок споров (в т.ч. медиация, п. 8 Правил).
• Указаны полномочные представители; документы о полномочиях приложены (п. 32 Правил).
• Для закупок: условия соответствуют документации и предложению победителя; изменение существенных условий, на основании которых определялся победитель, не допускается, кроме случаев пп. 64 и 66 Правил.
• Если работы выполняет субподрядчик, учтено, что Положение № 1553 (в ред. № 561) распространяется на отношения «генподрядчик — субподрядчик».

В.6. Приёмка и оплата за отчётный месяц

• Работы выполнены в отчётном месяце и соответствуют позициям локальной сметы.
• Оформлены акты освидетельствования скрытых работ и (при наличии) акты промежуточной приёмки ответственных конструкций.
• Исполнительная документация комплектна по перечню.
• Составлен акт С-2а на основании локальной сметы: фактические объёмы, стоимость по элементам затрат (заработная плата, эксплуатация машин и механизмов, материалы, транспортные расходы), трудозатраты рабочих.
• Структура формы С-2а не нарушена (п. 4 Инструкции № 29).
• Допработы (при наличии) оформлены: акт о выявлении, смета на допработы, допсоглашение, отдельная строка в графиках и в справке; приняты по форме С-2а.
• Стоимость работ месяца = стоимость по смете в ценах даты её составления × прогнозный индекс месяца выполнения (п. 21 Положения № 1553).
• Стоимость ресурсов не подтверждалась документально (кроме случаев ч. 2 п. 21 Положения).
• Составлена справка о стоимости на основании акта; при субподрядчике единый акт и единая справка генподрядчика (п. 45 Правил).
• Произведён зачёт отработанных текущих и целевых авансов; при неотработке целевого аванса принятые меры (зачёт в счёт оплаты последнего месяца периода).
• При неотработке текущего аванса по вине подрядчика начислены проценты по ставке рефинансирования на день подписания акта (п. 47 Правил).
• При превышении общей стоимости работ над неизменной ценой стоимость работ последнего месяца уменьшена в акте на сумму превышения.
• Акты подписаны обеими сторонами (односторонние в учёте не отражаются, п. 2 Инструкции № 29).
• Акт зарегистрирован; даты получения акта заказчиком и подписанного акта указаны по данным регистрации (п. 3 Инструкции № 29).
• Проводки выполнены: расходы отчётного периода, без капитализации (кроме модернизации, реконструкции, капитального ремонта).

В.7. Изменения в договор (допработы, объёмы)

• Определён режим: госзакупка (10 %, подп. 1.8 п. 1 № 395) или собственные средства (15 %, п. 44 № 168).
• Установлено, допработы это или недостаток сметной документации (п. 9 Инструкции № 29; п. 38 Инструкции № 116; абз. 5 ч. 1 п. 11 Положения № 1553).
• Есть письменное уведомление подрядчика и подтверждение даты направления.
• Соблюдён срок ответа (10 календарных дней по п. 36 Правил; 5 рабочих дней по п. 65 Правил).
• Составлен акт о выявлении работ, не предусмотренных дефектным актом и сметой; при инженерной организации с её подписью (абз. 10 ч. 2 п. 44 Положения № 168).
• Составлена смета на допработы (подп. 39.2 п. 39 Инструкции № 116) либо дополнительная локальная смета со знаками «–»/«+» (подп. 39.1).
• Стоимость определена на дату начала разработки сметы на допработы с индексом месяца выполнения (п. 23 Положения № 1553).
• Проверен источник финансирования: резерв на непредвиденные (1,5 %) и экономия по другим статьям в пределах сметной стоимости в целом (п. 38 Инструкции № 116).
• Проверено непревышение предела изменения (10 % / 15 %); при превышении инициирована новая закупка.
• Уточнены график производства работ и график платежей (допработы отдельной строкой).
• Допсоглашение заключено до начала выполнения работ (п. 18 Правил) в той же форме, что и договор.
• Для госзакупок: проект соглашения размещён на ЭТП, подписан поставщиком в течение 5 рабочих дней, соглашение размещено в ГИАС (п. 2 ст. 25 Закона № 419-З).
• При изменении сроков проверено основание по п. 66 Правил; при необходимости скорректирована неизменная цена (абз. 6–9 ч. 1 п. 11, п. 12 Положения № 1553) с индексами месяца предполагаемого выполнения в новые сроки.

Приложение Г. Глоссарий

Заключение

2026 год стал для сферы текущего ремонта годом одновременной смены четырёх пластов регулирования:

• Сметное нормирование перешло на постановление Минстройархитектуры от 13.10.2025 № 116 (в ред. № 149): новый состав затрат в локальной смете текущего ремонта, обращение с отходами и «другие средства» при обосновании в дефектном акте, новый человеко-час (16,96 руб.) и новые нормы ОХР/ОПР/плановой прибыли (коэффициент 1,115 к плановой прибыли).
• Закупки за счёт собственных средств перестроены постановлением Совмина от 07.04.2026 № 168 (с 11.07.2026) и скорректированы постановлением от 10.07.2026 № 355; появился принципиально новый для ремонтников механизм: изменение требований, объёма, сроков и цены договора до 15 % при выявлении работ, не предусмотренных дефектным актом и сметой.
• Государственные закупки получили продление особого режима до 31.12.2027 (постановление от 20.02.2026 № 90) и новые случаи закупки из одного источника (№ 355), но сохранили жёсткий 10-процентный предел изменения объёма.
• Ценообразование дополнено постановлением Совмина от 30.10.2026 № 561 (опубликовано 03.11.2026): Положение № 1553 распространено на «генподрядчик — субподрядчик», ресурсный метод получил явную формулу, введено подтверждение расчётами порядка формирования цены по видам работ, новая глава 4 для объектов без проектной документации и корректировка при снижении фактических затрат на перевозку рабочих.

Три вещи определяют успех или провал проекта текущего ремонта в 2026 году:

• Качество дефектного акта. Он заменяет проектную документацию, задаёт дату начала и продолжительность работ (а значит и цену), фиксирует условия производства, обосновывает прочие средства и защищает квалификацию работ как текущего ремонта. Слабый дефектный акт нельзя компенсировать ни хорошей сметой, ни хорошим договором.
• Дисциплина изменений. Допработы только по процедуре: письменное уведомление → 10 календарных дней → акт → смета на допработы → допсоглашение до начала работ → отдельная строка в графиках → акт С-2а → отдельная строка в справке о стоимости. Пропуск любого шага превращает оплаченные работы в неоплачиваемые или в нарушение закупочного законодательства.
• Понимание неизменности цены. Цена неизменна; ресурсы документально не подтверждаются; рост цен на материалы риск подрядчика, экономия его доход. Всё, что выходит за рамки неизменной цены, проходит через строго ограниченный перечень оснований корректировки, а для небюджетных объектов через условия, прямо прописанные в договоре.

Отчёт подготовлен на основании официальных текстов НПА, опубликованных на Национальном правовом Интернет-портале (pravo.by), по состоянию на 3 ноября 2026 г. Материал носит информационно-аналитический характер и не является юридическим заключением по конкретной ситуации. Перед решениями по нетиповым случаям получите разъяснение уполномоченного органа (Минстройархитектуры, МАРТ) или консультацию с учётом всех обстоятельств.